內湖漢諾威大樓 壽險業者競逐

[台灣之聲]

內湖漢諾威大樓 壽險業者競逐

【經濟日報╱記者蔡靜紋、邱金蘭／台北報導】 2010.05.10 03:10 am


保險業資金尋找出路，下周一（17日）標售的內湖漢諾威科技大樓，吸引台壽、中壽及富邦等多家壽險業者的興趣。

保險業者表示，商用不動產的租金報酬率約3%至4%，仍是壽險業去化資金的重要工具。近來在政府遏止房價飆漲政策下，壽險業買賣不動產動輒得咎。新光人壽打算出售的內湖漢諾威科技大樓，依舊吸引不少保險業者目光。

17日要標售漢諾威科技大樓，新光人壽日前公告的底價46億元，領標單者非常踴躍。漢諾威科技大樓因地點佳，又逢壽險資金錢滿為患，多家壽險競逐。新光人壽副董事長吳家錄表示，現在選擇賣掉不動產，就是為了資本適足率計算。

主管機關若同意將不動產增值利益列入RBC，保險公司就不必賣不動產，一則有助穩定房地產行情，一則可平抑壽險業淨值波動過大的問題。


【2010/05/10 經濟日報】

[台灣之聲]

新光金4月獲利500萬 虧轉盈2010年05月11日蘋果日報
上一張 1 / 1 下一張 受惠景氣回升，新光金4月單月擺脫前3月虧損陰霾，首度轉虧為盈，小賺500萬元。圖為董事長吳東進。
【林巧雁、廖珮君╱台北報導】國泰金（2882）及新光金（2888）兩家壽險金控昨天公布4月獲利，其中新光金今年單月首度轉虧為盈，稅後純益500萬元，不過累計前4月稅後仍虧損29.22億元，每股稅後純損0.37元。


國泰金4月賺0.4億
國泰金自結4月單月稅後純益雖然仍有0.4億元，但累計1~4月稅後虧損12.8億元，每股稅後虧損0.13元，主要是受到子公司國壽4月單月虧損9.3億元，累計前4月稅後仍淨損49.5億元的影響。
國壽副總林昭廷表示，國壽虧損有兩大原因，一是4月台幣升4角，升值1.3%，替代避險無法完全彌補，4月的外匯避險成本高於正常水準。另外1~4月的現金部位仍大，去化速度不快，利息收益仍低，加上沒有實現資本利得。
新光金協理徐順鋆說，4月景氣回溫，子銀行淨利息收入和手續費都很正常，新光銀4月稅後純益1.67億元，有助母金控，而前4月累計仍大虧29億元，則因年來匯率波動大，海外投資匯兌避險成本偏高所致。
至於中信金則漸入佳境，自結前4月稅後純益53.35億元，每股純益為0.54元。

[台灣之聲]

富邦人壽標得漢諾威廣場 商仲：成交價符合預期
2010-05-17 中國時報 【中廣新聞／陳鳳如】
新光人壽今天標售位在內湖科技園區的漢諾威科技廣場，結果由富邦人壽以四十七億多元得標。商仲業者認為，這次的成交價格沒有超出底價太多，符合市場預期、租金投報率也不高。

新光人壽標售位於內科的漢諾威科技廣場，結果以新台幣四十七億多元標出，略高於底價百分之二點四。對此，瑞普國際物業總經理劉美華認為，這次的成交價格符合市場預期，換算後的辦公室單價約為每坪45萬元。

全球資產管理公司副總經理柯宏安則分析，去年初壽險公司評估內科廠辦年租金投報率，至少要有百分之四以上才比較有吸引力，但後來內科廠辦價格走揚，壽險業者就將投報率水準下修到百分之三點五，這次富邦人壽得標的投報率更只有百分之二點七六，可能是整棟帶租約成交廠辦的新低。

至於永慶房屋則表示，這棟大樓原本是新光人壽在十年前向遠雄人壽取得，成本為十六億多，如今轉手給富邦人壽的價格已經增值了一點八七倍。

[台灣之聲]

富邦人壽得標漢諾威大樓 投報率低
2010-05-17 新聞速報 【中央社】
　富邦人壽今天以新台幣47.11億元得標新光人壽漢諾威科技大樓。房仲指出，每坪標脫金額約49.6萬元，換算租金投報率約2.76%，投報率創下帶租約整棟出售的新低。

　信義房屋表示，漢諾威科技大樓在台北市堤頂大道二段407巷22號，共有地上11層及地下4層，土地面積約1669坪、建物有1萬3450坪，大樓是新壽早年第一筆在內科購入的大樓，持有滿10年。

　信義房屋指出，以此次標脫平均單價每坪約49.6萬元，與當初購入時每坪不到30萬元價格相比，有相當大的獲利，且標脫單價近新高。

　全球資產管理公司副總經理柯宏安表示，去年初壽險公司評估內科廠辦年租金投報率至少逾4%才有吸引力，隨後內科廠辦價格走揚，壽險公司下修投報率至3.5%，此次富邦得標的投報率僅2.76%，算是近年相當罕見，判斷應與市場上產權完整的優質辦公大樓缺貨與資金急尋出口有關。

　信義房屋說，漢諾威大樓鄰近的長虹NASDAK大樓、台壽保所購買瑞光550大樓、以及聯電買長虹旗艦大樓的單價皆在每坪約45萬元到47萬元，今年3月港商所購買的華固瑞光大樓也接近每坪約50萬元，這次富邦人壽標得成交單價49.6萬元算是合理。

　柯宏安指出，值得關注的是，得標的富邦人壽是首度進軍內科市場，後續是否持續在內科買樓值得觀察，反觀在內科持有眾多廠辦的新光人壽，此次標售對於手上握有的不動產，有進一步推升房價的效果，此次標售不僅「賺了面子也贏了裡子」。990517

[老實人]

富邦人壽47億 奪下新光內湖漢諾威大樓2010-05-18 【台灣房屋】

壽險業者獵樓又一樁！新光人壽今(17)日標售內湖漢諾威科技大樓，漢諾威科技大樓位於堤頂大道二段407巷22號，樓高11層、地下4層，土地1669坪、建坪1萬3076坪，底價46億元。結果出現一組買方，富邦人壽以47億1100萬元得標，溢價率2.4%。新壽表示，得標建坪單價每坪36萬元，若扣除車位，樓上標準建坪每坪成交49.65萬元，租金收益每年1.3億元，換算投報率2.76%

台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊表示，扣除「預售廠辦」華固瑞光大樓（二樓以上每坪成交50萬元）外，新光內湖漢諾威大樓每坪成交49.65萬元，創下內湖廠辦大樓單坪新高紀錄，另外，投報率2.76%也創下內湖廠辦大樓新低紀錄，換言之，壽險業者資金無處可去，在定存利率不到1%的情況下，產權單一、有擔保品，即使報酬率低於3%，壽險業者也勇於搶進。

邱太煊表示，內科廠辦大樓投報率低於3%是很重要的指標，未來低利環境持續，投報率有可能持續下探，漢諾威大樓距離捷運西湖站僅600公尺，是內科屬一屬二的精華地段，除了投資收益穩定外，內科廠辦租金也呈現上揚格局，長線來看，是一筆不錯的投資。

2000年新光人壽以28.4億元，從遠雄集團手中買下漢諾威大樓，以新壽購入成本計算，新壽處分這筆投資案，賺進18億7100萬元，處分獲利高達65.88%，處分後新壽目前在內科仍持有12棟商辦大樓。

至於富邦人壽目前內科持有富邦內湖大樓（瑞湖街62號）、富邦人壽（華邦電子大樓，瑞光路480號）兩棟，加上漢諾威這棟大樓，富邦人壽在內科就擁有三棟大樓。另外，富邦人壽去年以116億元拿下信義計畫區A11，以100億元拿下環亞百貨等，足見富邦進軍大型不動產的決心，漢諾威大樓可說是富邦人壽今年的最佳代表作。

新光人壽漢諾威科技大樓
基本資料
地址: 堤頂大道二段407巷22號
　　建坪：約1萬3075.6坪
地坪：1669坪
樓層：11F/B4
屋齡：9年
停車位: 439(自設129、法定90、獎勵220)
新光購買價：28.4億
出租率:100%
租金行情: 1F :5000(元/坪、每月)
2F以上:1200~1300(元/坪、每月)
停車位行情:3500(元/個/月)
粗估年租金:1億3000萬
投資報酬率:2.76%
標售情形
新光本次標售底價:46億
得標價：47.11億元
得標建坪單價：49.65萬/坪(樓上每坪單價)

[老實人]

新光金 隱含價值逾千億

【經濟日報╱記者蔡靜紋／台北報導】 2010.05.21 03:11 am


新光金控昨（20）日在線上法說會中公布2009年隱含價值（EV），因新契約價值大幅成長，加上淨值回升，2009年的隱含價值突破千億元，達1,101億元，年增36.4%，換算新光金每股隱含價值14元，新壽每股隱含價值22.1元。

新光金表示，2009年的新契約保費收入較2008年減少，但因新契約保單以獲利率較佳的傳統型、利變型保單為主，去年新契約保單價值貢獻達176億元，整體有效契約價值增加至437億元。

此外，新光金在計算2009年隱含價值時，調升對未來投資報酬率的預測，從3.64%調整為5.37%。

新光金控財務長容覺生表示，原本的投資報酬率假設過於保守，因過去五年除2008 年金融海嘯外，投資報酬率平均都有4%至5%以上水準，故調高投資報酬率的假設。

在精算價值方面，新光人壽五年新契約的精算價值為1,584億元，20年新契約的精算價值為2,207億元。以新光金而言，每股精算價值各為20.1元、28元。

【2010/05/21 經濟日報】@ http://udn.com/

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新光人壽擬出售寶慶路345坪土地
2010-05-24 新聞速報 【時報記者莊丙農台北報導】
新光金(2888)子公司新光人壽董事會對於不動產資產配置進行彈性調整，預定處分早期購置的不動產，因此，決議授權董事長及經理人，出售台北市中正區城中段寶慶路345坪土地，以活化資產運用效益。

新壽在5月17日剛以47.11億元，出售內湖漢諾威大樓，實現獲利19.8億元，上週五董事會又再度通過處分寶慶路345坪土地。寶慶路這塊土地是新壽投資的第一筆不動產，在民國53年時買進第一部分作為總公司，之後在84、95年各再買入其他持分，因取得成本相當低，估計會有不錯的處分利得。

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新壽賣地 每坪底價500萬

【經濟日報╱記者蔡靜紋／台北報導】 2010.05.25 02:34 am


新光人壽上周五（21）日董事會通過出售台北市寶慶路土地，已敲定標售時間為6月14日，每坪底價500萬元，總價約17.23億元，有意投標者須繳交8,614萬元保證金。新壽這塊土地若可順利標出，將創下中華路商圈新天價。

商仲業者評估，國泰、富邦等資金充足的壽險公司，及建商、遠東百貨，都可能是潛在買家。富邦金總經理龔天行表示，只要有適合投報率，都會評估投標可行性。

新壽寶慶路土地地號為「台北市中正區城中段三小段26號」，土地面積344.5坪，屬於「商4」土地，建蔽率75%、容積率800%，緊鄰遠東百貨寶慶店、西門捷運站，現為停車場。

戴德梁行協理薛惠珍表示，新壽寶慶路土地方正，且近捷運出口，300多坪大小也算適中，開發成商場可能偏小，但西門商圈近年吸引不少香港、日本旅客，該地適合開發為旅館、飯店，也不排除吸引建商進場角逐。

新壽內部評僤 ，若順利標售寶慶路土地，不僅可提高風險資本適足率，亦可挹注新壽十餘億元獲利。

【2010/05/25 經濟日報】@ http://udn.com/

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新壽標售寶慶路土地 每坪底價500萬
2010-06-02 00:58 中國時報 沈婉玉、王莫昀／台北報導
　　新光人壽昨公告標售台北市寶慶路、緊鄰遠東百貨的344.5坪商4土地，換算每坪底價約500萬元，是國內土地公開標售市場上，僅次亞太會館開價次高紀錄。業主開價雖高，房地產業者卻普遍認為價格合理，包括國泰、嘉磐、興富發等建商都已著手評估是否買進。

　這次標售寶慶路土地，是新壽投資第一筆不動產，民國53年時買進作為總公司，之後在民國84、95年各又買入其他持分。新光金高階主管表示，這塊土地持有四十幾年，原本是新光人壽總部，後來因辦間不敷使用遷出，原大樓出租為商場使用，不料其後慘遭祝融，如今建物拆除做停車場使用，基於增加盈餘考量，才決定公開標售，釋出土地。

　新壽寶慶路土地，近中華路、緊鄰遠東百貨寶慶店，總底價為17億2274萬元，換算每坪底價高達500萬元，預計6月14日開標。

　有別於亞太會館開價150億，每坪底價約608萬元，業界反應冷淡，最後僅有中華工程一家投標，新壽寶慶路案，業界普遍認為開價合理，並計畫搶進。

　嘉磐建設董事長魏嘉銘說，該筆土地為商4用地，容積率達800％，換算容積單價每坪約62.5萬元，依當地一、二樓店面行情約150至200萬一坪來算，樓上住宅大約賣到65萬元建商就有獲利空間。

　信義房屋企研室協理蘇啟榮指出，以鄰近基地、全北市第二高住宅案「 揚昇君臨」已站上百萬行情，其他如周邊的「和旺帝標」、「敦年凱旋大道」、「天鑽」開價紛紛來到80至120萬上下，顯示建商對在商業氣息濃厚的西區推出高價住宅頗具信心。

[老實人]

金控5月獲利 國泰、新光金墊底
〔記者廖千瑩／台北報導〕國泰金（2882）、新光金（2888）昨日公布前5月獲利數字，在金控中排名仍居倒數。其中國泰金正式轉虧為盈，累計稅後賺3.2億元，每股EPS約0.03元；另新光金因處分資產、5月單月賺5.39億元，累計虧損縮小為23.83億元，每股稅後虧損0.3元。

不過，股市震盪，外資相對不看好壽險股今年營運表現。根據瑞銀證券報告顯示，台股持續走跌，將衝擊壽險業的資本適足率（RBC），如果是百分之百認列未實現股票投資損益、且加計今年營運盈虧，屆時資本適足率200%恐不保，其中尤以新光金受影響最大。

金控獲利全數出爐，富邦金持續蟬聯金控獲利王，每股稅後盈餘為1.12元。另國泰金、新光金昨天也雙雙公布獲利數字，其中國泰金雖然轉盈，但在金控獲利排名居倒數第二；新光金則敬陪末座、目前仍是唯一虧損的金控。

國泰金表示，子公司國泰世華銀行5月獲利表現較突出，加上台幣貶值、也讓國壽小幅獲利，挹注國泰金累積獲利小賺3.2億元，擺脫虧損陰霾。

新光金主管表示，受到股市下跌影響，新壽5月在股市投資出現小幅虧損，但因出售內湖漢諾威大樓入帳19.8億元，新光金5月單月小賺5.39億元，累計虧損也持續縮小，至於今年內能否轉虧為盈，則強調「未來的事不敢預測」。

值得注意的是，瑞銀證昨天出具研究報告，指出台股跌不休，壽險業償付能力風險增加，如果是百分之百認列未實現股票投資損益，並加計今年首季盈虧，預估國泰、新光、富邦的資本適足率將分別為271%、220%、331%，其中又以新光金最受股市波動影響。

[老實人]

新壽寶慶路每坪529.22萬 北市西區土地新高價

【經濟日報╱記者蔡靜紋／即時報導】 2010.06.14 05:43 pm


新光人壽14日下午標售北市寶慶路土地，共三組人馬投標，由皇家季節酒店以18.23億餘元標走，每股529.22億元，創下北市西區土地新高價。

【2010/06/14 經濟日報】@ http://udn.com/

[老實人]

新壽寶慶路土地每坪529萬 北市西區新高價

【經濟日報╱記者蔡靜紋／即時報導】 2010.06.14 07:57 pm


新光人壽14日下午標售北市寶慶路土地，共三組人馬投標，由皇家季節酒店以18.23億餘元標走，每股529.22億元，創下北市西區土地新高價。

中華路新地王 寶慶路529萬標脫


【中央社╱台北14日電】

新光人壽公司今天標售寶慶路與中華路交叉口344.5坪土地，由皇家季節酒店以18億2316萬元得標，換算土地單價為每坪529.22萬元，改寫中華路一帶土地標售紀錄，成為新地王。

永慶房仲集團表示，新壽今天標售的土地是位於寶慶路與中華路交叉口的344.5坪商四土地，容積率高達800%。

永慶房仲表示，這塊土地基地方正，鄰近捷運西門站，緊鄰遠東百貨寶慶店，附近即為西門商圈，整體環境不錯，是新光人壽投資的第一筆不動產，民國53年時買進作為總公司使用，之後在民國84、95年各又買入其他持分。

永慶房仲說，今天總共有3家廠商參與競標，分別是皇家季節酒店、富邦建設與全球人壽，最後由皇家季節酒店勝出，以總價新台幣18億2316萬元得標，換算土地單價為每坪529.22萬元。

永慶代銷事業處副總經理吳金銘表示，這筆土地近中華路，同時緊鄰遠東百貨寶慶店，地理位置佳，開價換算每坪底價高達500萬元，僅次於亞太會館的開價紀錄，已經相當接近市場行情，因此，開標前市場盛傳有12組人馬領取標封，但最後僅3張標封，溢價比也只有6%，但仍改寫中華路一帶土地標售紀錄，成為新地王。

根據永慶房仲資料顯示，次於新壽寶慶路土地的價格是國產局98年7月間標售中華路一段95巷1-1號土地，最後由皇翔建設以每坪411.87萬元標走；第三是國產局在95年7月間標售中華路土地，由源堃建設以每坪402.76萬元標走。

台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊表示，新壽標售的土地產權單純、開發容易、地段相當精華，周遭有錢櫃KTV大樓、遠東百貨寶慶店，商業機能完善。

另外，西門町為日、韓、港、澳旅客來台必逛景點之一，目前區域內除中華路上的台北花園大酒店之外，缺乏5星級旅館，加上這筆土地位於捷運西門町站2、3號出口旁，距離西門町人潮匯集處 (捷運6號出口)僅一路之隔，可規劃為像香港的地鐵站上酒店，最符合國外觀光客交通便利的需求。

邱太煊分析，這塊基地可興建40米、約14樓高的建築，800%容積率可以用完，但因鄰近總統府得送審查，因此容積移轉恐有困難。另外，若興建高樓層景觀旅館，面總統府那一側，因維安因素考量恐無法開窗。

【2010/06/14 經濟日報】@ http://udn.com/

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新壽寶慶路土地 每坪529萬賣出
2010-06-15 01:17 工商時報 記者彭禎伶／台北報導

新壽寶慶路土地以18.23億元拍出，比底價高出6％，跌破建商的眼鏡。圖／本報資料照片

　　新光人壽寶慶路老總部土地，昨（14）日以每坪529萬多元標脫，刷新北市西區新地王價格！拿下這塊土地的皇家季節酒店，得標金額高達18.23億元，比底價高出6％左右，新壽因此可認列12.2億元的獲利，預計6月底可進帳，若台股行情看漲，新壽有機會在上半年轉虧為盈。

　昨日新壽寶慶路土地標售採全程透明公開，從開標封、審標等開始，全程開放，雖然事前有12組人馬領標單，但最後僅3組人馬投標，分別是皇家季節酒店的18.2317億元，富邦建設的17.8億元，第三高則是全球人壽的17.5億元。

　市場人士分析說，每坪529萬元標脫，且昨日出價者全數都貼近新壽底價出價，並未如預期出現每坪550萬元以上的價格，代表投資人對西區的不動產市場前景，看法「持平」，並未特別看漲也未看壞，因此以高出6％的價格標出。

　台灣房屋表示，新壽標售的土地鄰近西門町，周邊商業機能佳，且西門町為日、韓、港、澳旅客來台必逛景點之一，加上該土地位於捷運出口旁，若規劃類似香港的地鐵站上酒店，會極符合國外觀光客交通便利的需求。

　新光金控副董事長吳家錄已表示，在金管會同意修改保險業資本適足率（RBC）辦法，將不動產增值利益計入RBC後，新壽未來不會再出售高獲利的不動產，這筆土地應是新壽近期公開拍賣的最後一筆優質不動產，本來預估會創更高價位，但最後以每坪529萬元標出，新壽方面已算滿意。

　今年1月曾出現羅斯福路三段土地，以每坪719萬元標出，創新高地王，但因新壽的寶慶路土地鄰近玉山官邸，建物有限高，因此儘管容積率高達800％，但相關容積移轉等優惠可能無法用上，因此每坪價格無法再飆高。

　因為匯兌成本及股市波動、海外投資認損等因素，新壽前5月稅後累計虧損31億元，6月出售寶慶路可認列12.2億元，新壽內部評估，若台股好轉，6月的確有機會轉虧為盈。

[老實人]

新光金賣地 估進帳10億法人：財務僅及格 新壽下半年須增資2010年06月14日蘋果日報 新聞
上一張1 / 2下一張新光金旗下新壽今將標售寶慶路土地，獲利超過10億元以上。圖2為新光金董座吳東進。
【吳靜君╱台北報導】新光金（2888）今將標售北市寶慶路精華地區土地，預計獲利將有10億元入帳，但法人仍看壞新光金財務體質，認為新光金賣掉漢諾威、寶慶路土地，財務僅在及格邊緣，下半年子公司新光人壽仍要增資40~50億元。
新光金今將標售寶慶路土地，土地面積有344.5坪，容積率可達800%，屬「商4」土地，建蔽率75%、容積率800%，緊鄰遠東百貨寶慶店、西門捷運站，現為停車場，可做百貨公司以及旅館規劃。
由於該地為在遠東百貨附近，預期百貨業、旅館業、建商等爭搶。新光金副董吳家祿指出，已有12組的潛在買家領標，包含建商、個人等，預期該筆土地可以賣出不錯的價格。


中壽EV值估倍增
台灣房屋分析師邱太煊說，新壽寶慶路土地，定價17.22億元，每坪價格單價近500萬元，已非常接近市場價格，新壽寶慶路土地應會順利脫標，標售價離底標不會太遠，難超過20億元，估算該筆土地獲利應約10億元左右。
摩根大通分析師許世德則認為，新壽今年賣掉漢諾威、寶慶路，共獲利近30億元，再加土地增值未實現利益75%，計入資本適足率（Risk-Based Capital，RBC），也僅在及格邊緣約205%。
許世德說，新壽目前體質仍然孱弱，財務不夠健全，因RBC要達250%，才能擴大海外投資，彌平利差壓力，若新壽RBC要達到250%以上，下半年還需增資40~50億元。
中壽（2823）明（15）日將開法說會，也將公布隱含價值(Embedded Value，EV)，外界也看好中壽所公布的EV值。
去年年中，中壽加計合併保誠人壽，每股EV已經達26.6元，法人表示，中壽淨值大幅增加，中壽今年所公布的EV值也有機會倍增。此外，中壽累計前4月稅後純益5.82億元，相較於整體壽險業已經虧損超過200億元，壽險獲利當中表現相當亮眼。


新光人壽近期出售不動產一覽



註：*今日將標售寶慶路土地，以公告為主
資料來源：新光金

[老實人]

大亞百貨拍賣 國寶公司12億多得標
2011-02-23 中國時報 【中廣新聞／PCS】
台北車站的大亞百貨五、六樓賣場，今天在台北地方法院，進行第三次拍賣，最後是由國寶公司，以新台幣12億2千多萬元得標，平均每坪成交金額約61萬2千多元。而這次得標的國寶公司，不願說明買下這兩層樓的目的為何。

台北地方法院23號拍賣位於台北車站，大亞百貨的五、六樓賣場。由於先前兩次拍賣都流標，因此，這兩層底標接近6億元的賣場，也成為第三次拍賣的焦點。而競標結果，是由國寶服務公司，以金額超過12億元得標。

但來到法院投標的國寶公司人員，態度非常低調，不願意多加說明，買下這兩層樓的目的為何。

其實，法院在上個月，拍賣大亞百貨二樓的七百多坪賣場時，也是由國寶公司以5億7千多萬元得標。另外，大亞百貨目前的三、四樓賣場，以及地下四、五樓的50個停車位，總計共3千1百多坪，法院今年也將進行拍賣，未來也將會成為熱門搶手的拍賣焦點。