內湖漢諾威大樓 壽險業者競逐

推廣「保障找保險,存款找銀行」的正確保險觀念。

版主: 台灣之聲

新壽 傳賣敦南部分樓層

文章老實人 » 週三 2月 06, 2013 9:25 am

新壽 傳賣敦南部分樓層

【經濟日報╱記者陳怡慈/台北報導】 2013.02.06 04:13 am

新光金子公司新光人壽董事會昨(5)日通過授權董事長處分大台北地區不動產,市場盛傳是誠品敦南店所在的新壽敦南大樓部分樓層,估計交易金額上探60億元。

新光敦南大樓目前由國泰人壽與新光人壽分別持有63%與37%產權,大樓起造人為前國泰信託,對國泰金而言,具有歷史情感因素,因此,市場盛傳國壽要買剩下樓層;但國壽副總林昭廷表示,不曉得有這件事。

國壽2011年9月以96億元天價標下新光敦南大樓REAT(不動產資產信託)第3至11樓,及B4、B5兩個樓層,新壽該次獲利約71億元;新壽目前仍有第1、第2、第12樓,及B1至B3三個樓層。

【2013/02/06 經濟日報】@ http://udn.com/

全文網址: 新壽 傳賣敦南部分樓層 | 金融要聞 | 財經產業 | 聯合新聞網 http://udn.com/NEWS/FINANCE/FIN4/768696 ... z2K4tRTZPP
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新壽售敦南大樓 三蔡一魏搶

文章老實人 » 週四 2月 07, 2013 10:46 am

新壽售敦南大樓 三蔡一魏搶
2013-02-07 01:15 工商時報 記者彭禎伶/台北報導

敦南金融大樓現況

 新光人壽邀約,三蔡一魏搶敦南大樓。市場人士透露,新壽昨(6)日以寄出邀標函的方式,邀請國泰人壽、頂禾開發、富邦人壽及寶豐隆興業,在本月25日競標敦南金融大樓B3到2樓、12樓,底價86.2億元,若以樓地板面積看,每坪153萬元,若成功標出,可能再創新高地價。

 中國人壽昨天也主動索取標單,另外如豐泰地產、吉富中國亦可能表達參與意願,但相關人士透露,新壽對有中資背景的地產公司有些顧慮,還是希望蔡家出手買回其發源地。

 若新壽能以高出底價86.2億元的價格標脫,並在3月底前成功入帳,首季就確定能獲利74億元以上,比照去年有REAT及REITs獲利入帳的情況,在首季就確定可穩住今年全年的獲利表現。

 金管會昨日一早也已收到新壽相關評估報告及說明,強調並不是為了RBC或強化財務才要賣大樓,主要是活化不動產資產,金管會表示,除了壽險資金不能出手,若是其他產業高價買下敦南金融大樓,監理機關並沒有意見。

 敦南金融大樓的3~11樓及B3、B4停車場,在2011年9月時,因新光敦南REAT標售,由國壽以96億元高價奪標,拿下63%的產權,當時五組買家除了國壽出價96億元,第二名即是頂新集團的頂禾開發出價91.6999億元、富邦人壽出價90.6億元、原持有人新壽出價86.678億元、前國泰金副董蔡鎮宇旗下的寶豐隆興業出價74.6966億元。

 這次新壽邀標即是依據當時出價者名單,再次邀請買家買下新壽手中37%的敦南金融大樓,據獲邀買家收到的標單顯示,新壽這次標售的樓地板面積5,628坪,其中新光銀行租用一樓租約到105年,且擁有大樓出售後的優先續租權,誠品則租用B3~2樓,租期到109年,若以底價設算,不含12樓新壽自用部分,租金報酬率約1.5%。

 據了解,新壽內部評估國泰集團出手機率最高,因為可以拿下整棟大樓,28年的大樓未來都更商機可期,但在金管會禁令下,也不排除是蔡家其他投資公司,或寶豐隆、頂禾出手拿下。

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新壽敦南樓層 可望標逾90億

文章老實人 » 週一 2月 25, 2013 6:25 pm

新壽敦南樓層 可望標逾90億
2013/02/25
【經濟日報/記者陳怡慈、黃啟菱/台北報導】
新光人壽今(25)日將舉行敦南大樓部分樓層標售案,底價86.2億元,在國泰集團、寶豐隆興業、頂新集團、私募地產基金4組人馬評估競標下,可望寫下標售金額逾90億元的年度新紀錄。

新光敦南大樓目前62%產權由國泰人壽持有,該棟大樓起造前,曾是國泰集團大股東蔡家的「故居」,市場預料,本次標售可能形成國泰金董事長蔡宏圖與弟弟蔡鎮宇(寶豐隆興業大股東)對決的局面。

新光人壽內部估算,本次欲標售的部分樓層,持有成本約11億元,如果今天以90億元以上標脫,新壽將有至少近80億元的處分利益可認列,對新光金今年獲利將有莫大挹注。

戴德梁行董事總經理顏炳立說,此樓地點超好,又有誠品書局等優質租客,基本條件絕佳,應該有機會順利標脫。至於價格落點,將成商用不動產市場指標。

新光金副總徐順鋆昨日表示,新光人壽已在農曆年前(2月6日)以邀約比價方式,向特定機構發出競標邀約,預計今日舉行。

據了解,新光敦南大樓將在今天下午1時半截至收件。徐順鋆說,敦南大樓1樓是誠品書局,為大陸觀光客遊台北必逛之處,大樓所在地為敦南黃金商圈、具備都更效益,新壽對順利標脫很有信心。

據了解,這項標案若按底價86.2億元計算,目前年化租金收益率僅約1.5%,不符合金管會保險局對壽險投資不動產年化收益率至少須2.875%的規範,在金管會保險局緊盯下,壽險業資金確定缺席,預期蔡宏圖將以家族旗下投資公司來投標。

國壽在2011年以平均每建坪104萬元標下新光敦南大樓第3至11樓,以及地下4至5樓,合計約62%產權;新壽則持有1樓(765坪)、2樓(768坪)、12樓(741坪)及地下1至3樓的3,350坪,合計產權持份占38%。顏炳立分析,敦化南路是台北市最A咖的地段之一,過往華票大樓等標的釋出,總會引發各路買家追逐飆天價,如今雖然商用不動產市況受「金7條」衝擊、最大買家壽險業者已縮手,但預期新光敦南大樓還是會有買家有興趣。

全文網址: udn房市情報 - 市場情報 - 產業動態 - 新壽敦南樓層 可望標逾90億 http://money.udn.com/house/storypage.js ... z2LuBCW7pK
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北市最貴商辦! 全棟184億創紀錄

文章老實人 » 週一 2月 25, 2013 7:12 pm

北市最貴商辦! 全棟184億創紀錄
2013年02月25日18:50 新光人壽今天標售敦南金融大樓37%所有權,由寶豐隆興業以88億元得標,溢價率為2.1%;由於國泰金董事長蔡宏圖與寶豐隆大股東蔡鎮宇先後取得該大樓的完整產權,總交易金額已達184億,是台北市歷來交易金額最高的商辦大樓。

永慶資產表示,國泰人壽在2011年就以總價96億標下新光敦南大樓的第3至11樓,以及地下4至5樓,此次寶豐隆再標下B3至B1樓、1樓、2樓及12樓。該大樓目前由誠品商場進駐地下1至3樓及1、2樓,租期到2020年。

這棟大樓起造人為「國泰信託」,被視為是國泰家族的「起家厝」。


國泰金董事長蔡宏圖。資料照片

《蘋果》

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新壽賺飽飽 76億首季入帳

文章老實人 » 週二 2月 26, 2013 11:12 am

新壽賺飽飽 76億首季入帳
2013-02-26 01:44 工商時報 記者彭禎伶/台北報導
 新光人壽昨(25)日成功處分敦南金融大樓37%所有權,以88億元賣給寶豐隆興業,新壽預計實現獲利76億元,新壽今日將舉行董事會,這項交易預計第一季底前進帳。

 新壽元月稅後獲利3.31億元,新光金單月稅後獲利7.88億元,每股盈餘0.08元,新壽這筆出售大樓的獲利若在3月底進帳,新光金可望成為首季最賺的金控,獲利應可由70億元起跳。

 也因為評估已有出售敦南金融大樓獲利,及今年資本市場相對平穩,新壽內部打算今年先不認列不動產增值利益,9月再重估不動產增值,明年再認列相關利益。

 原本市場預期今年新壽也可比照國泰人壽,至少先認列100億元的不動產增值利益,會先進損益表,再轉為淨值的特別盈餘公積,禁止分配,但全年損益及淨值都會增加。

 新壽今年打算要處分不動產,以內湖辦公大樓及敦南金融大樓,到市場上探詢買家,其中就以敦南金融大樓賣價高、且買家意願較高,最後新壽決定今年就只賣敦南金融大樓。

 敦南金融大樓是新壽在民國74年十信事件後,以25.1678億元向政府標下,曾經是新壽民國78~82年的總部大樓。新壽表示,其實對這棟大樓有極深的感情,但因為有買家願意承購,且實現利益極高,因此決定忍痛出售。


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新壽不動產,增值近千億

文章老實人 » 週日 4月 21, 2013 10:09 am

《金融》新壽不動產,增值近千億
2013-04-20 16:17 時報資訊 【時報-台北電】
全台第二大包租公新光人壽,近日已完成不動產價值重估,包括去年底仍未出售的敦南金融大樓在內,其不動產增值利益超過1,000億元,這些都將在5月中旬公布新壽隱含價值(EV)時,一併公布。

 另外富邦人壽19日公告要投資台北市不動產,據了解即是下周一(22日)要開標的成功高中旁地上權BOT案,金管會方面表示,這算是「公共建設」的投資,並不是一般不動產投資案,各家壽險公司也都能參與競標。

 金管會去年11月中旬祭出金六條及不動產禁買令,到目前為止仍未解禁,因此富邦人壽昨日的公告,引起矚目。

 去年壽險業大幅加碼不動產近1,000億元,讓金管會出手降溫,保險局要求壽險公會訂出不動產投資自律規範後,才能開始投資一般不動產,壽險資金已「忍」了5個多月,目前不少壽險公司已轉向BOT案、地上權去發展,這部分保險局認定是公共投資,並不在禁買令範圍內。

 新壽去年因接軌IFRSs需求,將15棟大樓重新鑑價,增值318億元,扣除接軌的相關不利因素及成本後,有282億元列在特別準備金項下,這次則是因應EV計算,將所有不動產重新鑑價,由於去年底時敦南金融大樓仍未出售,因此還算入增值範圍內。

 新壽透露,即便扣除敦南金融大樓,新壽不動產增值金額仍有930億元左右,能對EV有一定的貢獻。

 富邦人壽去年全年大型的不動產投資僅3筆,分別為忠孝東路太平洋敦南商業大樓、內湖洲子街長虹凱旋大樓、萬華萬國大樓,總計投資金額約157.29億元。

 富邦金控總經理龔天行去年曾指出,以富邦人壽的資產擴張速度來看,在不動產投資上佔比不到5%,有明顯空間可以加碼,比重應該要約達資產的10%才比較算合理。(新聞來源:工商時報─記者張中昌、彭禎伶/台北報導)

http://money.chinatimes.com/news/news-c ... 9&cid=1209
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Re: 內湖漢諾威大樓 壽險業者競逐

文章老實人 » 週五 5月 17, 2013 11:13 am

新壽房產重估 潛利衝千億

【經濟日報╱記者陳怡慈/台北報導】 2013.05.17 04:59 am

新光金子公司新光人壽去年底不動產重估的未實現利益上衝1,020億元,寫下史上新高,且較前年底增加166億元,推升新壽每股隱含價值(EV)增至35.6元,貢獻新光金每股EV達23元。

圖/經濟日報提供

根據新光金首季財報,每股淨值回升至10.8元,4月底持續走高到11.42元,股票自本周一起恢復信用交易,加上市場看好法說會行情,昨(16)日股價再漲0.1元,收在10.35元。

新光金昨天舉行第1季法說會,核心子公司新光人壽近年雖持續處分不動產,目前持有不動產降至200棟以下,但因大多數不動產地點佳,整體增值利益不減反增。

新光金副總徐順鋆表示,截至去年底,新壽名下不動產合計持有成本1,005億元,加計1,020億元增值利益,整體不動產市價達2,025億元,剔除今年3月底交割的敦南誠品大樓部分樓層處分利益76.3億元,整體不動產增值利益還有944億元。

新光金昨天也公布新壽的價值變動概況,隱含價值(EV)方面,這項包含業主權益、已銷售保單未來利潤折現後價值、不動產增值利益等的指標,隨新壽不動產增值利益上衝千億元而走高,貢獻新光金去年底每股EV從20.3元增至23元。

新契約價值(VNB)方面,因持續推動分期繳與保障型商品,去年賣出的保單利潤貢獻不減反增,VNB從2011年底的126億元走高到2012年底的140億元。

精算價值(AV)方面,精算價值為EV加上未來的新契約價值,也就是將壽險公司預期未來可賣出的保單,透過假設一併計入,新壽因EV與VNB都成長,AV也隨之走高,並在2012年底貢獻新光金每股AV從33.8元增至38.3元。

新光金第1季稅後純益達74.3億元,年成長144.1%,每股稅後純益(EPS)為0.88元;股東權益增加至911.1億元,較去年底成長10.3%。

【2013/05/17 經濟日報】@ http://udn.com/

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Re: 內湖漢諾威大樓 壽險業者競逐

文章老實人 » 週五 5月 17, 2013 11:14 am

新壽不動產 去年增值1,020億
2013-05-17 01:40 工商時報 記者彭禎伶/台北報導

新光金財務長徐順鋆

新壽近年隱含價值(EV)變化

 新光人壽昨(16)日公布去年底不動產重新鑑價結果,連同今年2月已出售的敦南金融大樓,新壽投資不動產金額約1,418億元,不動產增值金額共

 1,020億元;但扣除出售敦南金融大樓的76億元後,新壽投資不動產增值金額為944億元。

 新光金控昨天舉行法人說明會,公布子公司新光人壽101年底隱含價值(EV)達1,944億元,較前一年成長13.7%,以新壽股數計算,每股EV為35.6元;若以新光金股數計算,則每股EV為23元。

 昨日新光金收盤價10.35元,僅占每股EV的45%。法人指出,目前僅國壽及新壽公布去年底EV,富邦人壽、中國人壽預計下周公布,但以各家壽險公司每年EV平均成長10%左右推算,除富邦金股價超越富邦人壽每股換算EV,其餘壽險公司或金控母公司股價約為每股EV的60~80%,與國際間股價約等同EV的水準,仍有一段距離。

 新光金昨天在線上法說會中指出,新光金首季稅後獲利74.3億元,綜合淨值則有85.2億元,股東權益增加到911.1億元,每股淨值也回升到10.8元,並在5月中恢復信用交易。

 新壽首季因為認列敦南金融大樓的76億元獲利,首季稅後獲利62.9億元,新光金財務長徐順鋆表示,新壽利用獲利同步處分一些未來展望不佳的股票,讓其他綜合淨利部位也有9億多元的獲利。

 他指出,今年首季多數壽險公司其他綜合淨利多是負數,新壽則是獲利及其他綜合淨利都有賺錢,未來也希望維持兩者都穩健向上。

 新光銀首季後獲利10.3億元,較去年同期衰退24%,徐順鋆解釋,若扣除去年同期新光銀處分REIT共4.7億元的一次性獲利,新光銀今年獲利仍較去年同期成長26.7%,同時新光銀今年放款目標是「穩增長、調結構」,朝利差高的方向發展。

 新壽EV因調降投資假設報酬率,因此有效契約價值減少188億元,吃掉新契約價值成長的183億元,所以去年底EV增加234億元主要是靠不動產增值、去年獲利等因素,新壽預計,今年新契約保費應會與去年持平,但希望每年新契約價值都可成長10%以上。

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Re: 內湖漢諾威大樓 壽險業者競逐

文章老實人 » 週四 5月 23, 2013 7:21 pm

台酒新板特區地上權 新壽標下
18:40:35
(中央社記者田裕斌台北23日電)新光金控旗下新光人壽今天宣布,以新台幣14.888億元,標得台灣菸酒新板特區地上權設定案,將興建成區域型總部大樓。

新壽表示,搜尋區域型總部大樓已久,但各地不動產價格節節攀升,面積適宜標的市場上難以尋得,至今尚未覓得適當標的。

新壽指出,這次標的位於新板特區內,基地面積約727坪,格局方正,大小適宜規劃區域型總部。

尤其新北市升格直轄市,新板特區為新北市政府所在地,亦屬新北市人口、商業發展中心,現已發展為大台北都會區一主要政經核心,區域內商業及住宅使用發展均衡、相輔相成,眾多政府機關進駐,辦公大樓、商場等設施林立,商業活動熱絡。

新壽表示,未來進駐單位除業務部門外,亦計劃遷入總公司業務相關單位,以發揮團隊行銷綜效。1020523

http://www.cna.com.tw/News/aFE/201305230327-1.aspx
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Re: 內湖漢諾威大樓 壽險業者競逐

文章老實人 » 週三 8月 28, 2013 11:34 am

新壽內湖大樓喊賣 估40億起跳

【經濟日報╱記者陳怡慈/台北報導】 2013.08.28 03:46 am

新光金有意出售內湖大眾電腦大樓。
(本報系資料庫)
新光金子公司新光人壽活化資產,昨(27)日公告「董事會決議出售大台北地區不動產」;據悉,標的為內湖大眾電腦大樓,房仲業估底價至少40億元起跳。新光金副總徐順鋆則表示,不評論個案。
內湖大眾電腦大樓為新光人壽2008年底,以30.33億元,向大眾電腦公司購入,總建物面積1萬2,362坪,地上九層,地下三層,由大眾電腦售後回租三年,大眾目前還續租部分樓層。

房仲指出,該棟大樓目前出租率大約七成,已有多組買家向新壽接洽,可能想要當企業總部或包租公,潛在買方以非金融保險業出線機率最大。

徐順鋆表示,出售大台北地區不動產,係為活化資產,不動產本來就有買有賣。另外,新壽曾被金管會糾正,不動產所在區域太過集中,也希望藉此改善集中度。

新壽堪稱內湖地區最大壽險包租公,光是2008年,就陸續購入內湖亞矽科技大樓、內湖致伸科技大樓、內湖大眾電腦大樓,2009年又以近116億元購入內湖亞太經貿廣場A、B、C三棟大樓。

這項董事會通過的大台北地區不動產處分案何時啟動?徐順鋆說,目前還沒決定,未來將按壽險業不動產處分規定,公開向有意願的買家寄發招標邀請函,今年底前能否完成處分,目前還不敢說。

新光金昨也公告,擬向子公司新光銀行,購買其持有的新光銀財產保險代理人股權。

徐順鋆說,新光銀產險保代,將從新光金的孫公司,升格為子公司,以強化業務動能。

【2013/08/28 經濟日報】@ http://udn.com/

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Re: 內湖漢諾威大樓 壽險業者競逐

文章老實人 » 週三 8月 28, 2013 11:35 am

壽險買房解禁 新壽搶先發

【經濟日報╱記者蔡靜紋、陳怡慈、夏淑賢、邱金蘭/台北報導】 2013.08.28 03:46 am

金管會陸續解除金檢有缺失的保險公司不動產投資禁令,目前已有五家獲准重返不動產市場,新光人壽拔得頭籌,昨(27)日董事會通過以1億餘元買入台北市松江路的一層樓,並授權繼續投資大台北地區不動產。

新壽董事會昨天決議,擬投資國內不動產。據了解,包括中油、台電等,9月底前都有設定地上權案要標售,新壽相當有興趣,已鎖定台北市、新北市、宜蘭縣三地進行評估。

保險公司投資不動產禁令相繼解禁後,市場認為,以不動產最低投資報酬率2.875%估算,信義計畫區的中信金控總部大樓,將是壽險業投資商辦解禁後的熱門標的。

多家保險公司因不動產投資金檢缺失,被金管會要求改善後,才能再投資不動產,多家保險公司已改善,並獲准重返不動產市場。

國泰人壽不動產投資動能居保險業之冠,動向最受關注,國壽上周董事會也已通過不動產投資流程的改善措施,據悉,今天上午就會送保險局審核,應該很快就可以拿到金管會的同意函,重返不動產市場。

至於宏泰人壽,有關官員表示,相關不動產缺失還在改善中,即便董事會通過修改相關規定,能否在這波獲准放行,可能變數較大。

宏泰人壽昨天也召開董事會,主要議案就是討論不動產的內控管理,將在做成議事錄後,儘快送主管機關。

外傳宏泰人壽今年下半年放緩不動產投資動作,主因在淡水的「海洋都心」熱賣,第一期已經完銷,現正銷售第二期中,不過,該公司並不願對此多所回應。

【2013/08/28 經濟日報】@ http://udn.com/

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