壽險吸金 大勝銀行

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壽險投資公建採報備制 有譜
2013-06-25 01:26工商時報記者彭禎伶／台北報導

　財政部已正式去函壽險公會，允許各促參案主辦單位可以評估同意壽險業者參與促參案的「營運責任」，可以透過委託或租賃契約，轉由受託者或承租者來承擔，但必須將相關單內載明在公告或招標文件。

　同時金管會高層也承諾，近日將協調保險局，正式發函給壽險公會，即未來保險業者參與促參案競標，可以朝事後報備方式進行，不必事先申請逐案核准。

　行政院5月30日協調財政部、金管會及工程會等，針對保險資金參與促參案，可以契約方式載明履約的權利、義務，而壽險業無法經營非保險相關事業的部分，可藉由壽險業與其他業者訂定委託或承租契約，將營運責任明確轉由受託單位或承租單位來承擔。

　但受託或承租者的契約內容及權利義務，要納入促參案主辦單位與得標民間機構的契約內容。

　目前金管會及財政部都已依據此決議去文台北市政府，財政部也已正式發文給壽險公會，掃除先前保險業無法參與BOT案的障礙。

　以即將要公開招標的信義計畫區A25為例，原先台北市政府要求得標者一定要興建大型停車場，且有5年的停車場經營經驗，壽險業即無法單獨前往競標。但現在財金兩部會發出函令後，壽險業即可先找好停車場承租的廠商及商場廠商，訂好租賃契約，前往競標，未來若某壽險公司得標，與北市府的契約中即會置入承租商廠的相關契約內容。

http://money.chinatimes.com/news/news-c ... 8&cid=1209

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自由時報-財經焦點2013-7-1
墓地法拍 北市信義區初試買氣

〔記者徐義平／台北報導〕台北市信義區罕見墓地遭法拍，這次法拍的物件是真正的「墓地」，與二○一一年七月底法拍時，地目登記為「墓」、但可興建的土地並不相同。

不點交 土地不可興建

根據台北地院公告，預計七月十七日法拍的墓地面積約七二六．三坪，總底價七二七○萬元，每坪底價約十萬元。該法拍物件地點在台北市信義區崇德街二八八號旁，土地使用分區為公共設施地的公墓用地，且現況已為墓地使用，因此拍定後不點交。

法拍業者指出，通常財務發生危機，才會導致資產淪落法拍，不過一般常見的法拍物件，包括住宅、商辦、農地、道路用地等，鮮少出現真實墓地遭到法拍。

較知名的墓地法拍要屬二○一一年七月底，全台地段最燙金的信義計畫區旁拍出最貴「墓」地，以總價二．一八億元拍出，換算每坪單價約四○三．九七萬元，成為當時話題。

但最貴墓地僅是地目登記為「墓」，實際上土地使用分區為第三種商業區，可使用住三之一的容積率三百％，和這次信義區再現墓地拍賣、僅可為墓地使用不同。

http://www.libertytimes.com.tw/2013/new ... day-e1.htm

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新聞分析－壽險面臨陣痛期

2013-07-11 01:25工商時報彭禎伶

　壽險業期盼升息，已盼了超過10年，但美國聯準會主席柏南克有關QE可能逐步退場談話，讓美國公債殖利率大幅反彈，全球債市也跟著波動，連帶影響到壽險業財報，壽險業似乎還未蒙升息的利益，就先深受其害。

　國內7大壽險公司放在備供出售項下的債券超過3兆元，另外，加上債券型基金等利率敏感度高的商品，只要利率反彈1個基本點（bp），這些大型壽險公司的淨值就會少掉數億元，為了避免淨值大量減少、股東必須增資，壽險投資團隊必須判斷利率方向，儘早處分。

　壽險業投資的基金多數是專攻法人投資標的，與一般散戶可投資的基金不同，因此這波壽險基金贖回潮，大部分不會直接影響到一般投資人投資的基金。

　但資本市場近年波動幅度加劇，循環周期也變短，加上會計公報要求依市價揭露大部分資產變動情況，逼得壽險業投資周期也跟著變短，這也是不爭的事實。

　以前大部分資金一買入債券就擺著一直到到期的情況，現在已大幅改變，很多投資部位平均持有3～7年就已經算很長，為了增加投資人信心，壽險業也開始靈活投資資產，強化獲利表現。

　問題是，當壽險資金成為一個大型基金，也在股市、債市、不動產市場「靈活」進出時，對市場價格的影響性就會變得更大，不僅壽險業獲利波動度會變大，連帶使得一般人投資的標的也跟著壽險資金進出，使價格跟著波動，這一點，主管機關和業者都有必要正視。

http://money.chinatimes.com/news/news-c ... 9&cid=1209

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債市反轉 壽險狂賣千億基金
2013-07-11 01:25工商時報記者彭禎伶／台北報導

6月贖回基金前五大壽險公司

　債市利率反彈，壽險業5、6月大量贖回國內外基金。據統計，單是6月已公告部分，壽險處分基金規模就超過新台幣930億元，若加計5月、7月仍在持續賣出金額，估計壽險此波贖回基金規模，至少超過1,500億元。

　金管會表示，這波公債殖利率反彈，國內確有幾家壽險公司影響較大，但對基金投資是否太過於短進短出、投資流程是否合乎規定，將請證期局、保險局同步了解狀況。

　壽險業者表示，貨幣型基金多是資金停泊之用，每月新契約保費來來去去，贖回貨幣型基金再買入，是現金調度一貫作法；但6月的確因為利率大幅反彈，造成基金價格大幅變動，為了避免損失擴大，因此6月份大量贖回基金。

　以6月來看，富邦人壽處分基金總金額即高達新台幣509億元，名列壽險公司第一名，其中多數是境外高收益債基金、新興市場債基金等，約處分391億元；另外118億元則是處分國內投信發行的基金。

　且就富邦人壽公告計算，6月富邦人壽處分基金共計實現虧損新台幣13億元；由於富邦人壽同時也處分一些國內外股票及債券，單月實現有價證券仍獲利25億元，加上其他基金配息有15億元，所以6月稅後仍獲利22億元。

　國泰人壽6月也處分基金達157億元，其中有97億元左右是境外高收債或新興市場債等基金、另外約60億元則是國內投信基金，就國壽公告的處分損益來看，贖回157億元的基金有1.96億元實現獲利。

　另外，6月份如遠雄人壽、南山人壽都有大量贖回基金的情況，處分金額各為108億及86億元，中國人壽、全球人壽、中信人壽等也都有14～40億元不等的贖回金額，加上處分基金如未達未達3億元即不必公告，估計6月壽險業處分基金金額可能就逾新台幣1,000億元。

　壽險業者表示，這些基金投資大多放在「備供出售」項下，且債券或貨幣型基金對利率也極為敏感，6月利率反彈，價格即有巨幅波動，若不趕快採取動作，可能出現更大的虧損，甚至會損及淨值。

　去年有些壽險公司即看好高配息型基金，大量投資，有公司甚至去年就加碼近新台幣千億元，這波利率反彈的基金逃命潮，從5月就已開始，但7月利率仍上揚，因此部分壽險公司也還在處分基金，3個月下來，贖回金額恐超過1,500億元。（相關新聞見A2）

http://money.chinatimes.com/news/news-c ... 8&cid=1209

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搶信義A25 壽險資金決戰805
工商時報 記者彭禎伶／台北報導 2013年07月16日 05:40
位於北市松高路、松勇路口的A25，是目前信義區裡頭僅存最大筆的市有土地，地上權BOT標售案讓各大壽險公司見獵心喜。圖／本報資料照片

5大壽險資金比一比

信義區兩大地上權標案比較

大型壽險資金將決戰805。台北市財政局已補充公告，允許信義計畫區A25的BOT案，得標者可以委託或出租方式由第三人經營停車場，解決壽險業競標障礙，該標案8月5日截止收件，包括國泰人壽、南山人壽、新光人壽、富邦人壽及中國人壽都曾評估此案，預計競爭將相當激烈。

A25地上權被視為是信義計畫區最後一筆大型土地釋出，占地5,452坪，鄰松高路及松勇路，同時北市府也允許得標者在忠孝東路可有通道，更大幅提高此土地的價值。

目前國壽、富邦人壽、南山人壽及新壽都積極搶占信義計畫區土地，尤其是國壽若再拿下A25，在信義計畫區第一大包租公的地位可完全確立。

A25地上權是以BOT形式標售，底價180億元，得標者每年要依公告地價付約3％的租金，北市府也要求必須興建大客車停車場，且不能當成住宅開發，由於這筆土地與去年標售的世貿二館地上權案類似，因此市場上預估決標價格應在200億元以上，整體投資額則在300～400億元間。

先前由於信義區A25是以BOT案標售，且要求一定要有大型停車場，壽險業者卡在促參法的規定，無法獨力投資。例如中壽先前就表示，若不能獨力去投資，恐會有一定的投資障礙。

但在行政院、金管會擴大解釋後，台北市府已補充公告，允許壽險業得標後，可以契約委託經營或出租方式，將停車場委由第三方經營，同樣能符合促參法的規定。

因此先前如新光金控副董許澎、南山人壽副董杜英宗都曾公開表示，已在評估A25案，另外如國壽及富邦人壽，更早就傳出密切關注A25案。

5大壽險公司可運用資金合計近10兆元，都有能力獨力搶下A25案，只是目前金管會仍未公布壽險業參與公共建設的速審方式，若8月5日要截標，有意參加的壽險公司必須先過董事會、確定相關投標規劃，再送金管會審查，目前大約只剩3周的作業時間。

http://www.chinatimes.com/newspapers/%E ... 033-260202

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壽險布局不動產 下半年要趕進度
工商時報 記者彭禎伶／台北報導 2013年07月16日 05:40
金管會管制壽險業投資不動產已逾8個月，不少壽險不動產投資部今年績效指標（KPI）嚴重落後，業者私下指出，下半年若有投資案，內部已決定加強馬力競標，否則恐危及今年的年終獎金。

壽險公會日前調查各公司對政府推出的都更案有無興趣，其中，如南港調車廠都更案、新竹火車站後站都更案，有多家壽險公司都表示正在評估，競爭意願濃厚。

某壽險公司總經理表示，不動產投資部門有4位投資人員，去年下半年到現在尚無明顯「進帳」，已要求要加油；另一壽險公司則表示，其不動產分為投資部及管理部，投資部今年KPI告急，目前為止國內外不動產都還沒買到手。

金管會自去年11月中祭出金6條，拉高不動產最低投資報酬率門檻到2.875％，同時祭出禁買令，希望壽險資金暫時降溫，由其他資金來決定商用不動產的價格。

此禁買令一路到今年5月，富邦人壽標下成功高中附近地上權案，新光人壽也標下新板特區的地上權案後，金管會又對金檢有缺失的10家壽險公司發出暫停買不動產通知，要求改善缺失後才能再投資。

各家壽險公司為了追不動產投資進度，紛紛都規劃要買新的總部大樓、自用大樓，現在則是相中政府的公共建設標案，只要是地上權、都更案，壽險業都有興趣研究。

目前如原南港調車場都更案，投資金額預估265億元，不少大型壽險公司表達興趣，另外，新竹火車站後站都更案，投資金額雖在30億元以內，但因產權清楚報酬率預估也不錯，也有不少壽險公司有興趣。

http://www.chinatimes.com/newspapers/壽險布局不動產-下半年要趕進度-20130716000037-260202

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壽險業：此商品投報率4～5％
2013-07-16 01:34工商時報記者彭禎伶／台北報導

不動產信託受益權流程

　金管會將限制保險業投資預售屋型的不動產信託受益權轉讓，對此，壽險業表示，這項商品投資報酬率有4～5％以上，多是量身訂作，但不可諱言，投報率高，投資風險也相對高，若金管會限制此項投資，將遵照辦理。

　國泰人壽昨（15）日才公告，將以5億元取得璞吉建設在台北市大安區懷生段的不動產信託受益權轉讓，這建案位於忠孝東路與復興南路之間的高級住宅，每坪售價逾100萬元，在評估建商的財務後，決定投資，年化報酬率在4％以上，投資期限約2～3年，期滿即收回本金。

　但國壽也已作好要向金管會報告的心理準備，國壽強調，這是董事會4月就通過的投資案，並不是搶在金管會管理前趕快投資。

　壽險業先前即有投資建商的不動產信託受益權轉讓，如宏泰人壽也投資有日勝生的美河市建案、甲山林的城上城；今年如台壽即投資有天強建設的康定路建案、新峰開發的桂林路建案，也從中華開發工銀手中接下大安區的明日博建案，合計投資金額13.5億元。

http://money.chinatimes.com/news/news-c ... 9&cid=1206

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自由時報-財經焦點2013-7-15
〈熱門族群〉壽險證券雙箭頭 金融股強勢領漲
〔記者盧冠誠／台北報導〕金融股受惠於基本面、消息面、政策面等利多簇擁，壽險族群、證券族群雙箭頭發動攻勢後，銀行族群也趁機點火助攻，帶動金融指數單週大漲5.37%，創1年半來最大週漲幅。

金融股擺脫過去「一日行情」的罵名，上週連續4個交易日呈現大漲格局，上週五尾盤更展現驚人氣勢，吸引超過20億元資金進駐，包括第一金（2892）、華南金（2880）、合庫金（5880）、兆豐金（2886）、富邦金（2881）、國泰金（2882）等重量級金控股都獲得逾千張大單敲進。

值得注意的是，富邦金上週五最後一盤爆出近3.7萬張巨量，股價急拉大漲3.13%，終場以41.2元作收，距離金融股王國泰金的43.45元僅差2.25元，為本週的股王爭霸戰拉開序幕。

6月中下旬，美國聯準會（Fed）釋出擬縮減量化寬鬆措施（QE）購債規模的消息，為全球金融市場投下震撼彈，金融股首當其衝，成為市場祭旗標的。不過，即使QE退場，根據金管會所做的壓力測試，國內金融業者皆可過關，消除市場疑慮。

加上Fed主席柏南克上週最新談話，力挺繼續維持寬鬆貨幣政策，且Fed公布6月會議紀錄顯示，決策官員希望看到更多就業市場好轉跡象後，再開始縮減QE規模。消息面持續為壽險族群帶來正面助益。

此外，受惠於長期利率走升及美元升值的兩大利多，外資近期也陸續對壽險族群翻多，摩根士丹利、摩根大通同步看好國泰金與中壽（2823），瑞信證券則青睞中壽。

配合政府積極推動國際證券業務（OSU），最快9月就能公布上路，預估每年可為券商創造150億元營收，激勵證券族群同樣成為盤面重心，開發金（2883）、元大金（2885）上週均大漲超過3%。

http://www.libertytimes.com.tw/2013/new ... day-e7.htm

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新聞分析－限制分配 反有助保戶權益
2013-08-20 01:12工商時報彭禎伶

　金管會要推動類似美國的利率維持準備金制度，要求壽險公司將提早出售的債券利得，提存在股東權益項下，限制分配，對於投資人來說，未來壽險獲利看得到、吃不到的時代來臨了，但對保戶來說，卻是個值得安心的措施。

　就長年期的壽險傳統保單來說，壽險公司收保戶100元，可能第一年度是倒虧20元，因為除了可能要提存90多元為責任準備金，壽險公司的營運成本、業務員或行銷通路的佣金，整體加起來可能超過100元，所以壽險公司賣傳統保單賣愈多愈可能出現初年度虧損。

　但壽險公司提存在負債項下的90多元責任準備金，可以拿去投資運用，來滿足未來要給保戶的保障，一般而言，若是長年期保單，壽險公司多數會去投資當時市場上的長年期債券，鎖住利率風險，同時保單一久，也會出現費差及死差的利益，公司逐步獲利。

　不過由於保費可能一繳就20年，第1年保戶繳入的保費，可能還投資得到6％的債券，可與保單利率配合，但第2年、第3年繳進來的續期保費，可能只能買到3～4％的債券，這也就是台灣近10年利率快速往下，壽險公司因續期保費投資，出現的「利差損」問題。

　簡單來說，壽險公司可能20年下來，收保戶80萬元的保費，但滿期時，要給付100萬元，中間差額就必須靠投資獲利、複利滾存因應，但低利率時間可能投資不到早年的高利率債券，另外幾次金融海嘯、歐債問題，壽險公司也會出現投資虧損，利差損缺口可能會擴大，也因此股東可能要增資。

　壽險公司此時若為了帳上盈餘好看，大量出售債券，又將盈餘分配給股東，某種程度是拿未來保戶的錢，先給股東，但股東未來若沒辦法增資，保戶要向誰要？難道又叫全民埋單，因此不少壽險業也認同金管會要推動的新政策，主要是不會因為同業的競爭，逼著大家都要賣債券衝獲利，之後卻又買不回較好報酬率的標的，對要長期經營的壽險公司或團隊來說，都會是很大的壓力。

http://money.chinatimes.com/news/news-c ... 1&cid=1209

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三壽險業被點名 「不要再買樓」

【聯合報╱記者孫中英／台北報導】 2013.08.30 03:01 am

金管會監理壽險公司投資不動產，新增「集中度條款」，檢查局日前點名部分業者「房地產集中度過高」，未改善前不得增加投資房地產。雖然「集中度」名單未公布，不過新光、宏泰與全球三家壽險公司本周同步公告出售房產，外界猜與此案脫不了關係。

金管會副主委王儷玲昨天說，金管會的確希望壽險業不要集中在台北市買樓，因為北市房價已高，風險相對較大；中南部有不錯的標的，業者可以考慮。

王儷玲強調，壽險公司投資房產若太過集中，金管會可能要求他們不要再買了，不會直接要求賣樓或賣地。

保險局副局長陳開元也說，保險局就各項投資例如股票或房地產，定期檢視「風險集中度」，從未發文要求業者賣樓。

壽險業投資不動產「禁買令」日前解禁，不過部分壽險業者還沒有買樓，卻得先賣樓。依據業者公告，新壽將處分台北市內湖科學園區一棟大樓；全球人壽出售新竹市與新北市的不動產；宏泰人壽擬出脫新北市淡水區的土地。

新壽在內湖科學園區擁有超過十棟大樓，被稱為「內湖王」，新壽表示，因在內湖的房產過於集中，因此接受主管機關建議賣了一棟大樓；宏泰人壽擁有大批淡水土地，日前也被告知「應該處理」。

據了解，還有幾家「地主」級的壽險公司，近期可能公告賣樓賣房的計畫，以爭取重新投資不動產。

檢查局認為，壽險公司在特定區內持有過多不動產，可能拉升或炒作當地房市行情，因而要求業者「改善」。

【2013/08/30 聯合報】@ http://udn.com/

全文網址: 三壽險業被點名 「不要再買樓」 | 金融要聞 | 財經產業 | 聯合新聞網 http://udn.com/NEWS/FINANCE/FIN4/813090 ... z2dPX0sULg
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打炒房 金管會盯上不動產信託

【經濟日報╱記者邱金蘭／台北報導】 2013.08.30 03:01 am

繼銀行不得受理建商以不動產信託受益權融資後，金管會昨（29）日發函從嚴規範保險業投資不動產信託受益權，金額不得逾保險業資金2%，且禁買具有預售屋履約保證的不動產信託受益權，以防堵政府打炒房政策出現漏洞。

近來多家壽險公司相繼公告投資建商出售的不動產信託受益權，金管會也特別要求，保險業已投資的不動產信託受益權不符合新規定者，即日起不得再新增投資。

金管會官員表示，不動產信託受益權主要有兩大類，一種是具有履約保證機制的預收款信託，如預售屋等；另一種則是，不動產開發案的不動產信託受益權，如合建案、都更案等。

以合建案為例，地主與建商彼此為確保相關款項可以用於興建案，建商會將土地及融資款項信託給銀行，再由銀行依工程進度撥款給建商。

金管會擔心，建商在取得一般土地建物融資後，如果再藉由不動產信託受益權的設質或轉讓，向銀行取得資金，恐怕有額外取得不動產開發案的興建資金，或提前實現其建案收益的情事，也會有擴大銀行業不動產授信風險之虞。

因此，金管會上月發函，禁止銀行受理建商以不動產信託受益權為擔保，再向銀行取得周轉金。由於建商也會把不動產信託受益權賣給保險公司，套取資金，金管會決定一併控管。

金管會昨天發函明訂，保險業不能投資具有預售屋履約保證機制的不動產信託受益權；保險業投資不動產信託受益權，連同無信評或信評未達twBBB－等級的受益證券投資金額，合計不得逾保險業資金2%。

保險業資本適足率（RBC）未達200%者，不得投資不動產信託受益權；不動產信託的受託機構，長期債務信用評等達twBBB＋等級或相當等級以上。

除此，保險業應訂定投資不動產信託受益權的處理程序，並提報董事會同意通過後，才能辦理不動產信託受益權的投資；保險業在每筆個案投資時，應確認該不動產已完成信託程序及取得建造執照，才能投資該不動產信託受益權。保險業投資不動產信託受益權時，應指派具有相關從業經驗或專業訓練人員負責。

圖／經濟日報提供

【2013/08/30 經濟日報】@ http://udn.com/

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穆迪：壽險業者投資房產 占比過高

【經濟日報╱記者陳怡慈／台北報導】 2013.08.30 03:01 am

穆迪信評亞太區金融機構助理副總裁吳傑佩表示，台灣壽險業的投資組合當中，不動產占5%左右，比南韓、日本、香港等亞洲主要地區都高，加深資產負債表風險。

穆迪在2009年，將台灣壽險業的評等展望從穩定降至負向，四年來一直維持在負向等級。穆迪昨（29）日發表台灣保險業與銀行業的營運展望報告，預估未來12至18個月，台灣壽險業的基礎獲利能力將持續疲弱。

吳傑佩說，新台幣利率過低所導致的負利差問題，短期內難以改善；壽險公司增加海外投資，也可能使避險成本攀升。保費成長方面，預估未來12至18個月，總繳保費最多只有5%成長。

近年來，台灣壽險業海外及不動產投資占比明顯增加，2011年兩者合計占可運用資金比率42.1%，2012年攀抵45.2%，穆迪預估未來還會更高。

她提醒，不動產投資增加的趨勢，對壽險業評等等級影響為「負面」。除了不動產流動性較低外，房價急升下，房價修正對壽險業的資產負債表將有不利影響。

另外，台灣壽險業資本水準偏弱，公司欠缺改善動能，也對資產負債表帶來壓力。吳傑佩說，台灣壽險業的淨值占資產比率平均不到4%，香港、南韓等亞洲主要地區，都有5%~6%水準。

銀行業方面，穆迪亞太區金融機構分析師高玟君指出，台灣銀行業的營運環境相對穩定，但仍然存在企業獲利下降、不動產價格泡沫化等兩大風險。

【2013/08/30 經濟日報】@ http://udn.com/

全文網址: 穆迪：壽險業者投資房產 占比過高 | 金融要聞 | 財經產業 | 聯合新聞網 http://udn.com/NEWS/FINANCE/FIN4/%E7%A9 ... z2dPb5fsje
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金管會出手 小型建商資金調度叫苦

【經濟日報╱記者陳美玲／台北報導】 2013.08.30 03:01 am

金管會出手禁止壽險業購買預售屋信託受益轉讓權，建商表示，此舉不利財務體質較差的小型建商，或財務槓桿操作較大的建商，未來資金調度恐怕將有問題。不過，對購屋者來說，未來買到「爛尾樓」機率降低。

宏普建設表示，壽險業購買建商的預售屋信託受益轉讓權並不普遍，公司並沒有類似案子發生。

建商指出，一般來說，若開發商推出總銷100億元的新案，預售時期賣掉三成，這三成資金30億元，必須交付信託確保買方權益，待交屋時，建商才能收到這三成資金。

建商表示，對於部分財務體質較差的小型建商，或財務槓桿操作較大的建商，因為資金需求及推案靈活度考量，會轉讓預售屋信託受益權，賣予壽險業，進行「套現」，讓資金運用更充分。

【2013/08/30 經濟日報】@ http://udn.com/

全文網址: 金管會出手 小型建商資金調度叫苦 | 金融要聞 | 財經產業 | 聯合新聞網 http://udn.com/NEWS/FINANCE/FIN4/%E9%87 ... z2dPdAPzBP
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壽險買樓鬆綁 南山先跑
2013-08-30 01:18工商時報記者朱漢崙、彭禎伶／台北報導

　金管會鬆綁壽險業買樓後首案即將登場！南山人壽預計買下台中誠品大樓。業界人士透露，勤美集團出售台中誠品大樓案即將底定，買主是南山人壽，總交易約50億元，並附帶20年期、租金報酬率2.875％的長天期租約，預定9月上旬簽約。

　對此，南山人壽發言人許妙靜僅表示：「針對個案一向不評論」。勤美集團發言人林靖誼昨表示，對此事毫無所悉，8月14日董事會也未曾討論該案，「內部至今未接獲相關訊息」。

　此案如果完成交易，將成為金管會壽險業投資不動產禁令解凍後，首件登場的指標案件，後續包括國泰、新光等壽險公司也已續找好投資標的，可能伺機出手。

　相關人士指出，誠品大樓經營良好，目前已形同台中的藝文特區，南山人壽買下誠品大樓後，並未打算變更目前的營運狀態，而是直接以為期20年的2.875％租金報酬率和賣方勤美集團成交，繼續現有營運；若以總土地面積1,690坪來看，等於南山人壽每坪出價達296萬元。

　金管會解除壽險業禁購令後，外界都將焦點放在北部不動產市場，但消息人士指出，多家知名的大型壽險業者也同步瞄準中台灣的不動產物件，位於台中精華地段的台中誠品大樓更成為多家壽險業者暗中鴨子划水競逐的焦點。

　勤美建設董事長何明憲是在2005年透過參加不良債權競標方式，以約17億元，買下台中大廣三商業大樓，也就是台中誠品大樓前身，何明憲之後引進誠品集團老闆吳清友為首的經營團隊，共同打造、經營。

　中部不動產業者指出，這棟位於台中市經國大道，鄰近科博館、台中美術館的大樓，為地下2層、地上15層建物，占地1,690坪，建坪有2.4萬多坪；若真由南山人壽出價50億元買下，勤美建設等於賺進比成本價還高出2倍的收入。

　不過但相關人士指出，由於南山買下誠品大樓後，將不會再出面招租，而是依現有營運狀況每年收取租金，因此後續20年能否每年取得約定好的2.875％投資報酬率，完全得看賣方是否照約定走。

　業界人士表示，金管會高度要求壽險業者的投資報酬率必須合規，因此台中誠品大樓的買賣雙方將如何針對長天期租約及報酬率的保障與落實，妥適處理，成為矚目焦點。

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[老實人]

禁買令鬆綁 國壽、新壽啟動購樓

2013-08-30 01:19工商時報記者彭禎伶、張中昌／台北報導

金管會新一波不動產解禁名單


　金管會已鬆綁多數壽險公司不動產禁買令，除了有兩家壽險公司因資本適足率嚴重不足、兩家因違規而被暫時限制不動產投資，各壽險公司董事會都已開始積極授權，啟動新一輪不動產投資行動，國壽、新壽和全球人壽更都已有確定投資標的。

　據了解，新壽相中9月17日將截標的中油承德路地上權標案，底價2.76億元，可興建2,000坪的商場或旅館，總投資金額6億元，不少壽險公司也評估參與競標。

　但另一方面，金管會也盯上壽險業不動產投資集中度，讓壽險公司除了積極進場投資，同時也有不少急著賣樓、賣地。

　金管會去年啟動不動產專案金檢，針對壽險公司不動產過度集中問題要求改善，目前已有新光人壽、全球人壽、宏泰人壽公告要出售不動產，以降低不動產集中度風險。

　金管會副主委王儷玲表示，絕對不會要求壽險公司賣土地或賣樓，這是各公司自己的投資判斷，但檢查局金檢時的確認為壽險業在「台北市」的不動產，投資集中度過高，且目前北市商辦價格已高，再投資可能會買在高點，所以建議各壽險公司注意投資集中度風險，可考慮分散投資不動產的地點，例如考慮中南部的優質不動產。

　新壽董事會本周已通過，年底前就會出售一棟內湖的商辦，新光金財務長徐順鋆29日在法說會表示，出售這棟大樓並不在預算範圍內，主要是金管會認為新壽在內湖的不動產有「太集中」的現象，因此新壽接受金管會的建議，決定選一棟投資逾5年以上較成熟的標的出售，這棟大樓目前投報率約2～3％，「一定會有處分利益」。

　據了解，這棟大樓應是新壽在97年時買入的大眾電腦的大樓，當時購入成本30.33億元，新壽若成功在年底前賣出此大樓，獲利應會在明年認列，也可為明年獲利打底。

　另外，如宏泰人壽也被金管會認為不動產投資多數集中在淡海新市鎮，要求應適度改善後再增加新的不動產投資，宏泰人壽董事會也已通過要出售淡海新市鎮的土地，但仍要金管會同意後，才會正式賣出。

　全球人壽則是要出售新竹市及新北市的不動產，雖然公司表示只是資產活化、調整標的，但官員表示，全球人壽投資在新竹市的不動產，也有集中度過高，且一直無法有效開發的問題。

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