買賣不動產是壽險公司拉高RBC的「活棋」

推廣「保障找保險,存款找銀行」的正確保險觀念。

版主: 台灣之聲

買賣不動產是壽險公司拉高RBC的「活棋」

文章台灣之聲 » 週六 4月 09, 2011 10:31 am

買賣不動產是壽險公司拉高資本適足率的「活棋」

遠雄人壽購買新莊土地引起外界批判,金管會卻輕輕放下為什麼呢?因為壽險公司錢太多,將來炒作賣地獲利可以拉高資本適足率(RBC)200%以上的法律規定。


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拉高資本適足率 遠雄人壽賣地 聯合新聞網 2010/07/30

遠雄人壽為了將自有資本適足率(RBC)拉高到200%以上的法定水準,董事會29日決議,將以64億元以上的價格,賣掉該公司持有土地中面積數大的台北縣土城土地,土地出售案預計第三季完成,以儘快實現獲利。

遠雄人壽不動產投資相當積極,今年第一季可運用資金2100億元中,不動產投資部位達455.46億元,占可運用資金的21.72%,是國內投資不動產比重最高的壽險公司。

遠雄人壽RBC約180%至190%,低於保險法規定的200%。遠雄人壽董事會為了增加獲利,提高RBC,昨天決議出售土城這塊面積3、4萬坪的土地,實現處分利益;董事會昨天並授權由董事長屠仲生,以64億元以上價格賣出。


遠雄人壽主管表示,這塊土地是素地,經過遠雄包裝整理後,可變成造鎮土地,至於持有成本不便透露,近期將積極尋找買家,希望趕在第三季賣出。


遠雄人壽今年第一季稅後虧損2.46億元,淨值也由去年底的負30.65億元擴增至今年第一季底的負37.99億元。為改善RBC,遠雄人壽6月中股東常會也通過,今年將在發行2億股的範圍內辦理私募現金增資特別股,每股價格暫訂10元,最多可募集20億元資金。


遠雄人壽表示,不論增資或出售不動產都有助拉高RBC,且出售不動產是一步「活棋」,如果土城土地能夠順利賣出,也許有機會暫時不需要辦理增資。


受台股5月重挫500餘點和國際投資市場表現不佳拖累,據統計,整體壽險業淨值一個月內蒸發358億元,創下近一年最大減幅,國華、幸福、國寶、興農等四家公司淨值負數合計達930餘億元。


根據保發中心統計,前五月整體壽險業淨值緊貼台股表現,五個月中有三個月淨值跟著股票下跌而縮水,僅3、4月小幅回升。截至5月底,全體壽險業淨值為3,835.2億元,較去年底減少518億元;壽險業前五月累計稅後虧損更擴大至231.45億元。


為提升淨值,今年不少壽險公司出售不動產美化財報,以致整體壽險業不動產投資占壽險可運用資金比重持續下降,5月底已降4.09%,總投資金額則約4,000億元。


壽險業者表示,台股6月僅小跌44點,但因大盤指數7,329點還是低於5月底,壽險業6月淨值肯定會再縮減;加上壽險業今年計算自有資本適足率(RBC)時,有價證券跌價損失將從20%恢復為100%,6月財報RBC低於200%法定標準的壽險公司可能較去年底大增。


【經濟日報/記者葉慧心、蔡靜紋報導/20100730】
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朝陽人壽啟動增資,年底RBC衝200%

文章老實人 » 週四 7月 28, 2011 11:37 am

《金融》朝陽人壽啟動增資,年底RBC衝200%
2011-07-28 08:47 時報資訊 【時報-台北電】
朝陽人壽增資計畫啟動。朝陽人壽總經理沈錫溫昨(27)日表示,明天將有3億元資金到位,下半年也有10多億元的增資計畫,可望讓朝陽人壽的淨值由負轉正,資金全數到位後,年底前RBC(資本適足率)便可超過200%,以利資金靈活運用,並積極布局不動產,預估今年可賺5億元以上。


 去年初股東改組及新經營團隊換手後,興農人壽通過更名朝陽人壽,並積極創造獲利,終止連續5年的虧損,沈錫溫說,新經營團隊換手後,去年獲利達8,000萬元,且為打造新形象,去年起也規劃朝陽人壽品牌形象,與藝人任爸、Selina各簽1年合約,讓民眾更認識朝陽人壽。

 朝陽人壽目前並展開3年計畫,沈錫溫表示,今年會持續開發市場,積極拓展多元行銷通路,截至6月新契約保費收入與去年同期相較已成長近9倍。朝陽人壽現有500多位業務員,7月業績5,000多萬元,經代通路7月業績更約2、3億元。

 至於去年底曾開發的電話行銷業務,沈錫溫說,因業務量並不多,因此暫時擱置,將轉而建立銀行通路業務。(新聞來源:工商時報─記者馬婉珍/台北報導)
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壽險業「債主」 潛利迷人

文章老實人 » 週三 8月 10, 2011 12:21 pm

壽險業「債主」 潛利迷人
2011/08/10
【經濟日報/記者陳美君、李淑慧/台北報導】
全球股災,避險資金湧入債券市場,10年期美國公債殖利率8日創下金融海嘯以來的新低點(殖利率下跌代表債券價格上揚),台灣公債殖利率近月來也有不小跌幅,使得持有美債、台債的金融機構獲利豐厚。

本國銀行「押對寶」,7月才進場大買台灣公債,就趕上8月初這波公債多頭行情,短短9天,買進的銀行平均一家帳面獲利上看8,000萬元。

根據櫃檯買賣中心最新統計,包括華南銀行、玉山銀行、安泰銀行與中華郵政均在7月大買公債,金額各為55.32億元、48.15億元、42.44億元和40.66億元。

8月以來,美債危機引發全球股災,公債成為資金避風港,各期券種價格大漲、殖利率紛紛重挫。

美國為全球最大的債務國,美債遭降評茲事體大,全球股市不支倒地,資金湧向公債市場,美國10年期公債殖利率8日大幅走低25個基本點(1個基本點是0.01個百分點),收在2.318%,創下金融海嘯以來的新低點。

債券殖利率價格下跌,代表公債價格大漲。持有鉅額美債的國泰、新光、南山、富邦等壽險公司,未實現收益大幅上揚。國泰人壽表示,美國公債殖利率從7月底至今,已經跌了50個基本點,美債價格暴漲。很多投資人誤以為持有美債的金融機構會在美債風波中出現很大的損失,事實上,不僅沒有損失,還有獲利。

台債部分,券商主管指出,10年期公債殖利率7月底還在1.5948%,昨(9)日收在1.4025%,跌幅接近20個基本點。
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頭遭 金管會對壽險業買房「金檢」

文章老實人 » 週一 8月 15, 2011 6:43 pm

頭遭 金管會對壽險業買房「金檢」
2011-08-15 【中廣新聞/何庭歡】
金管會檢查局首次啟動對「壽險業者投資不動產」的「專案金檢」,將直接對投資不動產頻率比較高,或是投資金額比較大的壽險公司,檢查不動產的投資決策過程、資金運用情形與鑑價等項目。

金管會官員表示,本次針對壽險業者的「專案金檢」,將會分階段進行,如果檢查結果出現具體違法或違規事證,可以立即進行處理,假設有出現壽險業者投資或承作房貸的弊端,將可能通過新政策進行管理。

金管會官員也指出,由於在各大不動產標售案,經常可以看到壽險業者「高價得標」的情形,因此金管會已經通過管理辦法,要求業者投資素地必須帶有「建照」,動工時間也有限制,不讓壽險公司養地。
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保險業房市投資 金管會首啟專案金檢

文章老實人 » 週一 8月 15, 2011 6:45 pm

保險業房市投資 金管會首啟專案金檢
2011-08-15 工商時報 【記者彭禎伶/台北報導】
 金管會控管金融機構資金流向不動產再度出招。檢查局已啟動保險業投資不動產的「專案金檢」,首波選定5~6家近年投資不動產金額較大、頻率較高的保險公司,檢查不動產投資決策、鑑價、投資運用情況、房貸等項目。這是金管會成立以來,首度針對保險業投資不動產專案金檢。

 金管會官員表示,這項專案金檢將分階段執行,檢查結果若有具體違法或違規事證,不必再進一步釐清者會立即處理,若有保險業投資不動產或承作房貸普遍性弊病,即可能祭出新政策管理。

 金管會官員透露,年初即先針對銀行進行房貸、不動產授信專案金檢,發現銀行在房貸分類方面有灰色地帶,且部份銀行不動產授信過於集中在某些地區、某些時間點。

 隨即銀行局就祭出一連串的不動產管理措施,包括房貸非自用部分,在計算資本適足率時,係數由45%提高到100%;修繕貸款金額過高者,要重新檢視及分類,是否是假修繕、真房貸;不動產授信集中度過高的17家銀行要提改善報告、增提呆帳準備等,目前各銀行不動產授信都比去年謹慎。

 保險業投資不動產以2009年增加最多,單年增加659億元,去年也增加211億元,且各不動產標售案常見壽險業高價得標,使得保險業在政府「打房」政策下第一個被點名,年初金管會就火速通過最新管理辦法,要求保險業投資素地必須帶有建照,6個月內動工,或9個月內要申請建照,不讓保險公司養地。

 同時金管會要求保險業投資不動產出租率要達60%以上,年報酬率必須是中華郵政2年定儲利率加2碼;若是投資素地,計算RBC時風險係數要加碼30%。

 這次金管會更是直接針對投資不動產頻率較高、金額較大的保險公司啟動專案金檢,並針對不動產投資的決策過程、鑑價,及這些公司房貸授信地區、時間點是否符合央行政策,特別檢視,預計對保險業投資不動產將產生短暫的「寒蟬效應」。
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衝RBC 新壽Q4擬再賣不動產

文章老實人 » 週四 8月 25, 2011 9:21 am

衝RBC 新壽Q4擬再賣不動產

2011-08-25 01:20 工商時報 記者彭禎伶/台北報導

新光金控24日舉行法說會,新光金總經理許澎(中)及新光人壽總經理蔡雄繼(左)出席與會。圖/顏謙隆

新光金控法說會重點

 考量商辦價格近期難有大幅度成長,新光人壽評估第4季將再標售不動產,實現資本利得,挹助公司RBC及淨值;新光金總經理許澎表示,全球股市下挫下,各壽險公司都會預作準備,若新壽標售不動產,年底前可認列獲利。

 據了解,全台有200棟大樓的新壽在內湖仍有13棟大樓,平均每坪投資成本17~35萬元不等,以先前每坪成交價70萬元來看,標售任何一棟都能為新壽帶來數十億元的獲利,新壽在信義計畫區還有信義傑仕堡、新光三越A8館、新光曼哈頓大樓、新光信義經貿大樓(地上權)及重慶南路素地,目前也都有一定上漲空間。

 許澎表示,仍未最後確定出售不動產,如果台股10月又大幅上漲,也許就考慮暫時不出售;同時新壽也將會同步考慮參與9月標售的多筆不動產,包括9月15日要標售的國壽敦南大樓REAT、華票敦南總部大樓等,只要有實現獲利,當然也會補一些貨源。

 至於同樣也是全台大地主的國泰人壽,則堅持「只租不賣」,國壽只有透過證券化實現不動產部分增值利益,但許多標的仍有一半以上所有權握在國壽手中,目前國壽董事會仍授權上百億金額,尋找合宜的不動產投資標的。

 新光金昨(24)日舉行法說會,強調下半年獲利一定優於上半年,前6月新光金累計稅前獲利19.1億元,EPS為0.23元,主要獲利來自新光銀獲利20.3億元,新壽上半年則是虧損1.2億元。

 新光金財務長徐順鋆表示,新壽7月已轉虧為盈,且下半年有50億元現金股利進帳,避險成本也已壓低到1.37%。

 徐順鋆表示,國內不動產價格暫時不會像過去1、2年大幅成長,今年9月的幾件敦南標案即會測試水溫,目前判斷台北市的不動產價格不會走跌,但可能陷入盤整,無法再大幅往上。

 他指出,加上金管會不允許2012年開帳日,不動產用市價顯示在淨值,新壽因而評估可在高點實現一些獲利已高的不動產,初步傾向以大樓為主,實現獲利之餘,也能增加新壽淨值及提高RBC。
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金管會要求調整財報 富邦上半年淨利縮水

文章老實人 » 週三 8月 31, 2011 9:42 pm

金管會要求調整財報 富邦上半年淨利縮水

卡優新聞網/更新日期:2011/08/31 05:43 張家嘯


  因主管機關金管會發函要求,富邦金控董事會今(30)日重新調整100年上半年度合併稅後淨利為151.6億元,與8月11日上半年法說會公布自結稅後淨利174.2億元相比,兩者差距達22.6億元。雖然經過下修調整,富邦金控今(100)年上半年每股盈餘(EPS)1.77元,仍居國內金控之首。


  至於100年上半年度股東權益總額2,240億元,以及每股淨值26.1元,均未改變,其中股東權益項下「金融資產之未實現利益」增加42.6億元,而「保留盈餘」相應減少42.6億元。富邦金控解釋,主要是配合金管會函示,針對100年上半年稅後淨利與99年度保留盈餘所做的調整。


  富邦金控100年上半年度合併稅後淨利需要調整,主要是接獲金管會函件,認為旗下子公司富邦人壽99年度及100年度第一季期間,有相同股票在短期內賣出與買進,因此要求富邦人壽99年度及100年度第一季「未實現投資利益」與「已實現投資利益」之間需重新調整認列。


  富邦金控強調,富邦人壽已配合金管會函示內容,針對100年第二季進行相同標準的調整,完成之後富邦人壽100年上半年稅後淨利減少22.6億元。此舉純粹為會計科目列帳的調整,股東權益總額並無影響,對於經營與財務的實質面也無影響。


  外界認為,富邦金控無論自結半年報及前七月獲利表現皆亮眼,因此曾激勵股價大漲,這次雖然遭金管會函示要求調整財務報表後,獲利仍居首位,但利空消息突然出現,恐怕股價多少還是會受到衝擊。
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壽險業RBC 恐面臨200%保衛戰

文章老實人 » 週二 9月 06, 2011 3:13 pm

壽險業RBC 恐面臨200%保衛戰
2011-09-06 工商時報 【記者張志榮/台北報導】
 金融股昨(5)日成為外資大舉賣超台股192億元的「要角」,據了解,除了來自全球金融股套利賣壓外,還有部分壽險業風險資本適足率(RBC)恐得面臨「200%」保衛戰的潛在風險,進而牽動外資獲利了結賣壓出籠。

 金融股昨日成為台股震央,外資昨日賣超前10大,金融股就佔6檔,包括國泰金、兆豐金、富邦金、元大金、第一金、開發金、玉山金等,昨日均遭外資賣超逾1萬張。

 摩根大通證券董事長林照寰指出,從上周五(2日)到昨天的歐洲、美國、亞洲金融股走勢來看,算是「連環跌」,當然,各有各的原因,歐洲還是債務老問題、美國則是爆出華爾街金融改革,亞洲則是遭到金融股套利賣壓襲擊。

 瑞銀證券台灣金融產業分析師李懿璇指出,外資昨大賣金融股,與很多不確定消息有關,包括江陳會是否喊卡、央行是否暫停升息等,不過前陣子金融法說會所營造的多頭行情,確實會引發獲利了結賣壓。

 李懿璇認為,金融股相對於科技股的防禦性還是較高,且目前看起來基本面還沒有反轉疑慮,獲利了結賣壓結束後,還是會吸引買盤進場,只是買進力道不會像前波那麼強。

 除了來自全球資金的套利賣壓外,歐系外資券商分析師指出,台股6月底以來指數已下跌13.6%,使得部分壽險業的RBC面臨「200%」保衛戰,6月底部分壽險業的RBC約在240%至250%的水準,歷經近2個多月台股重挫衝擊後能否保住200%,將是重要觀察指標。

 此外,美商高盛證券台灣金融產業分析師張進森指出,目前金融股各族群都有各自的問題須面對,但整體而言,應買進中信金與台新金等銀行股,並避開國泰金與新光金等壽險股,其中國泰金投資評等調降至「中立」、並將新光金納入優先賣出名單。
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RTC,請專注本業吧

文章老實人 » 週一 9月 26, 2011 9:40 am

RTC,請專注本業吧

【經濟日報╱記者/邱金蘭】 2011.09.26 03:52 am


政府成立金融重建基金(RTC)的目的,是要穩定金融市場,並非要參與民營事業的經營,繼續持有台北101股權,不是RTC的本業,應儘早脫手。

如果政府認定台北101主導權不能落入民股,就應由台北101 的原有公股加碼增加持股,不宜便宜行事,利用RTC持股繼續握有控制權。

多年來,泛公股一直是台北101的單一最大股東,但董事長都非官派,前年台北101改選時,因RTC處理中聯信託接收了15%的101股權,使得泛公股持股大增到44%。

財政部基於維護公股權益,拿下董事長人選及董事會主導權,此案也被財政部視為「收復失土」的重要案例之一。

財政部有效爭取公股應有權益,作法值得肯定,但公股維護在台北101的權益與主導權,跟RTC處分台北101持股,應該是兩件事,必須分開來看。

不論具指標性的台北101大樓,是否應該由公股來主導經營權,RTC手中的台北101股權都應該處分掉。

畢竟參與民營事業經營,並不是RTC成立的目的,尤其RTC處理中聯信託,已花了100多億元,台北101股權屬於中聯信託的財產,應處分掉以減少RTC的負擔。

【2011/09/26 經濟日報】@ http://udn.com/
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壽險RBC看升 增資壓力大減

文章老實人 » 週日 10月 23, 2011 9:55 am

壽險RBC看升 增資壓力大減
2011/10/21
不動產增值利益提列比重 將由不逾自有資本三成提高至五成

【經濟日報/記者李淑慧/台北報導】

金管會對保險業釋出利多,研議提高「不動產增值利益」列入資本適足率(RBC)的比重,此舉可使保險業今年底的資本適足率明顯提升,減輕增資壓力。

圖/經濟日報提供

現行規定,保險公司認列不動產增值金額,最高不能超過自有資本的三成,新規定將提高至五成。這對持有較多不動產的老壽險而言是利多消息;以某大壽險公司自有資本約1,000億元來算,不動產增值利益認列金額可從300億元提高到500億元,可增認200億元。

保險局正研擬修改相關的規定,最快下周四可提金管會委員會討論,通過機會相當高。

金管會去年7月首度開放保險業可以將不動產的增值利益,列入資本適足率的計算之中。由於台灣的壽險公司普遍偏好投資不動產,在不動產價格節節上漲之際,這項政策可使保險業資本適足率提升。

按金管會保險局現行規定,保險公司投資不動產若有增值,保險公司可以認列增值利益的七成五,但認列金額不得超過自有資本的三成;但若不動產價值下跌,在RBC計算時必須100%認列。

據了解,壽險業者這次向主管機關爭取提高增值利益相對自有資本的上限,壽險公會提案給保險局的內容是希望保險業不動產增值利益可以全數認列,即刪除占自有資金不得超過三成的規定。

金管會內部討論後,多數人認為保險業各項投資商品,不應過度影響自有資本的高低,以免資本適足率忽高忽低。因此,設下不動產增值利益最多僅能占自有資本五成的規定。

至於淨值為負的壽險公司,則以實收資本額計算,原本最多可認列實收資本額的30%,也提高至50%。
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為避免RBC被股票拖累 壽險業恐掀賣股潮

文章老實人 » 週二 10月 25, 2011 9:08 am

為避免RBC被股票拖累 壽險業恐掀賣股潮

【經濟日報╱記者李淑慧/台北報導】 2011.10.25 09:04 am

股市大幅震盪,保險業年底計算資本適足率(RBC)時,金管會認為未實現股票損益仍要100% 認列。壽險業者昨(24)日表示,為了避免RBC被股票拖累,第四季恐出現賣股潮。

保險事業發展中心的統計,7月底壽險業持有股票的金額高達7,921億元;目前持股水位略有下降,約在7,500億元。壽險公會理事長許舒博表示,壽險業只要賣掉1,000億元股票,對股市的影響相當巨大。金管會若要穩定市場局勢,應該要有彈性作法,壽險業未實現的股市損益,部分認列就好,這樣對壽險業好、對股市也好。

壽險公會日前建議今年底計算資本適足率(RBC)時,股票損益只要認列30%,減緩股災對保險業的衝擊。這項建議上周四在金管會委員會中被打回票,要求保險局「再議」。

據了解,壽險公會最近緊鑼密鼓開會,希望重新提出讓金管會委員會可以接受的版本,最新構想是採「級距認列」,也就是股市3,000點時,未實現股票損益認列20%;股市4,000點時,認列30%,以此類推。

金管會主委陳裕璋昨天赴立法院財委會報告並備詢,部分立委質詢時指出,因為歐債問題造成股市動盪,保險業年底面臨RBC200%的保衛戰,建議在年底RBC計算時,股市損益認列可以放寬。

【2011/10/25 經濟日報】@ http://udn.com/
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公會版RBC今闖關

文章老實人 » 週四 10月 27, 2011 9:24 am

《金融》公會版RBC今闖關
2011-10-27 08:07 時報資訊 【時報-台北電】
保險業風險資本額(RBC)計算是否要祭出暫行條例,金管會委員會最快今(27)日決定;壽險公會改提股票損益依台股指數,採級距式認列比率,並建議金管會應考量全球金融「潛在」風暴的嚴重性,預作防預性措施。

  壽險業者表示,金管會今日若不作出決定,許多壽險公司就必須在周五董事會或月底前決定要不要出售不動產、發債等計畫,因為現增已來不及作業,出售資產及發債則至少要2個月時間,才能在年底前進帳,進而提高RBC。


  壽險公會理監事會日前決議,建議金管會實施RBC暫行措施,即股票、基金等盈虧在計算RBC時只認30%;不動產增值利益全數計入自有資本中;保單價值準備金與準備金差額,計入自有資本;具股權性質債券計入自有資本等四大提案。

  金管會委員會在20日初步討論後,只同意不動產增值利益計入自有資本的比重,由現行30%提高到50%;保險公司發行具股權性質債券可計入自有資本。至於股票及保價金差額則暫未同意,但考慮今年不調整總係數K值。 (新聞來源:工商時報─記者彭禎伶/台北報導)
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保險業RBC 將不隨股市起舞

文章老實人 » 週五 10月 28, 2011 10:47 am

保險業RBC 將不隨股市起舞

【經濟日報╱記者李淑慧/台北報導】 2011.10.28 09:11 am

股票波動影響保險業資本適足率(RBC)甚鉅,金管會研議引進國外「資產評價準備金」制度,讓RBC不會隨著股市波動而大起大落,紓解保險業增資壓力。

所謂「資產評價準備金」,是「水庫」的概念,在股票有未實現利益時,可多提準備,有損失時,可以回沖,以降一股市波動對RBC的衝擊。

金管會現正研議股票、債券等有價證券的未實現損益,可提資產評價準備金。至於不動產、外匯等,則不打算納入。此制度最快後年上路。

金管會官員昨日指出,「資產評價準備金」制度,僅供主管機關監理使用,只影響RBC計算,不影響保險公司損益、淨值等財報數據。

受歐美債信風暴影響,今年下半年台股從高點8,817點反轉,到昨天收在7,565點,下跌14%。若一家壽險公司投資股票部位1,000億元,則投資股市的未實現損便就高達140億元。因股票部位多半放在「備供出售」,股票未實現損失將使淨值減少140億元,在計算自有資本時,也會減少140億元,殺傷力非常驚人。

三年前在金融海嘯期間,因台股暴跌造成保險公司資本適足率驟降,金管會推出暫行作法,允許保險業的股票未實現損益打兩折計算。今年歐美債信危機造成台股波動,業者又要求股票損益打三折計算。

金管會官員表示,股市對RBC影響很大,主管機關時常得因股市變化,對RBC計算採取暫行措施,這終究不是長久之計。因此,參考美國、日本作法,研議採行資產評價準備金制度。

【2011/10/28 經濟日報】@ http://udn.com/
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遠雄宏泰全球 買素地開發

文章老實人 » 週二 11月 08, 2011 12:04 pm

遠雄宏泰全球 買素地開發

【經濟日報╱記者李淑慧/台北報導】 2011.11.08 09:01 am


壽險業投資不動產除競標現有商辦大樓外,遠雄、宏泰、全球等人壽的主力模式是購買素地後再自行開發,報酬率最好可達8%,遠高於目前北市租金收益率約2.5%。

金管會今年初新規定,壽險公司一旦買素地,必須增加自有資本計提,加重增資壓力。新規定實施快一年,壽險業已沒有購買素地的案例。

壽險業買素地再開發,時常被冠上「炒房」惡名,因此,業者都非常低調。但業者無奈的說,資金去路非常有限,若要留在國內,可以投資的標的有限,購買素地再開發也是為了提高收益率。

遠雄人壽目前與遠雄建設合作,於新北市中和區推出造鎮計畫,將興建住宅大樓,由遠雄人壽負責買地、遠雄建設開發,估計開發完成後的報酬率可達8%。

宏泰人壽則與同集團的宏盛建設共同持有北市六福皇宮對面的土地,將蓋成商辦大樓。業者表示,98年取得土地後,北市房地產價格就開始飆,未來的租金報酬率一定比收益型不動產還好。

全球人壽在2008年由中瑋一買下後,因大股東之一為美孚建設,該公司也開始投資不動產,投資金額在三年內從零提高到約120億元。

全球人壽購地在新竹地區的動作較大,在新竹地區買進不動產共約35億元,包括以11億元買下帶有租約的新竹好市多,及買入新竹市光埔重劃區內商業用土地進行大型商業開發計畫,將興建影城、量販店、商店街、百貨公司、運動中心、飯店、賣場等。因為新竹地區的土地取得便宜,預期未來租金收益率至少5%。

【2011/11/08 經濟日報】@ http://udn.com/
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三鼎REITs 大型壽險搶標

文章老實人 » 週五 11月 18, 2011 6:59 pm

三鼎REITs 大型壽險搶標
2011-11-18 01:27 工商時報 記者彭禎伶/台北報導

今年以來大型商辦標售案

 三鼎REITs下周四(24日)開標,市場傳出有21組買家領標單,其中包括知名外資、大型壽險業和傳產企業,競爭相當激烈,由於富邦人壽、中國人壽近兩天都公告參與大台北地區、桃園地區不動產,市場預估可能是要競標三鼎REITs。

 三鼎REITs標的將分兩包標售,A組是位於忠孝東路頂好商圈的香檳大樓B1~2樓,加上位於桃園南崁的物流大樓底價38.425億元;B組是位於南京東路5段的前瞻21大樓,底價24.06億元,這次標售最大的規則即是A組及B組須同時標脫才算成交,只有其中一組標脫就算流標。

 市場人士分析,壽險業手中7,000~8,000億元以上的現金部位,放在銀行利息才0.2~0.8%,急著尋找較高報酬率的標的,所以日前才造成30年公債因搶標創下超低利率,這次三鼎REITs,壽險業也評估是「刀口價」,將相當貼近壽險業不動產最低租金收益率。

 目前傳出如國泰人壽、新光人壽、富邦人壽、中國人壽、台灣人壽、三商美邦人壽等,都可能評估出手競標,主要是年底前已沒有太多好的標的,壽險業表示,頂好商圈增值空間較大,但所有權人逾百戶,未來若要大範圍都更恐有一定難度,香檳大樓仍很值錢,但搭配誠品南崁物流大樓就比較考驗各買家的價值判斷。

 至於第二包的前瞻21大樓標售1號的1~13樓及3號的1~12樓,業者評估,接近捷運出口,現階段必須作為商辦,都更恐怕要再等10~20年以上,現在若以商辦計算,買價會貼近壽險業2~2.5%的最低租金收益率。

 23日市場還有大同承德路廠辦標售案,占地4,416多坪,是近來少見的大坪數標的,目前由華碩集團租用,底價65億元左右,每坪約150~160萬元,業者分析,每坪租金須達2,300元才符合壽險業者需求,但現在廠辦租金每坪約1,400~1,500元,可能低於法定要求,但仍不排除有壽險公司競標。
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