買賣不動產是壽險公司拉高RBC的「活棋」

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版主: 台灣之聲

Re: 買賣不動產是壽險公司拉高RBC的「活棋」

文章老實人 » 週五 6月 07, 2013 9:27 am

《各報要聞》壽險買不動產,金管會又關門
2013-06-07 07:57時報資訊【時報-各報要聞】

壽險業買不動產再度喊「凍」。壽險業者透露,金管會5月1日打開不動產禁買令,且鼓勵壽險業投資地上權案,但因去年底不動產專案金檢結果出爐,10家不動產投資較多的壽險公司都有「缺失」待改進,暫時不得投資不動產。

  壽險業者透露,現在若要投資地上權案,必須由壽險公會先將案源、內容等報交金管會並獲同意,有意願的壽險公司才能競標。

  據悉,先前金管會只先同意了3大地上權標案,即是近期富邦人壽得標的成功高中地上權、新光人壽的台酒新板特區地上權,及龍江路附近地上權案。

  壽險業者表示,龍江路的地上權,興建飯店報酬率恐難達2.875%,目前業者仍在評估是否能參加,但金管會已表示,只要金檢有缺失的壽險公司,在未改善前,都暫不得出手買地,包括自用及地上權。

  據了解,去年遭到不動產專案金檢的壽險公司包括國泰人壽、新光人壽、富邦人壽、南山人壽、台灣人壽、宏泰人壽、遠雄人壽、中信人壽、三商美邦人壽、全球人壽等10家壽險公司,近來都被金管會陸續開出「罰單」。

  金管會已表示,相關公司在缺失改善前,暫時都不能投資不動產。

  另外,如幸福人壽、國寶人壽等則是早就被限制不能投資不動產,加上現行不動產投資最低報酬率仍是2.875%,原本壽險公會建議降到2.375%且與RBC係數連動的方案,目前也仍未過關。

  壽險業者表示,現在想買不動產,幾乎都要「事先申請」,向金管會先溝通投資報酬率是否符合2.875%,否則事後被開罰,後果可能「不堪設想」,且主要會投資不動產的壽險公司,目前都在「改正缺失」中,許多家壽險公司都表示,暫時不會出手買不動產。

  壽險業者透露,先前董事會授權一些不動產投資案,如高雄、台中等地,都有符合2.875%的案子,但現在公司都不敢買,以免又被主管機關「盯上」,再度啟動專案金檢。 (新聞來源:工商時報─記者彭禎伶/台北報導)

http://money.chinatimes.com/news/news-c ... 4&cid=1209
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文章老實人 » 週日 6月 09, 2013 3:35 pm

《金融》壽險資金,Q2調節台股
2013-06-08 13:47時報資訊【時報-台北電】

壽險資金首季大買台股。據保發中心公布的最新資料顯示,3月底壽險業持有的台股總市值已達9,709億元,續創歷史新高,且首季共增加1,000億元左右,若扣除台股首季上漲2.84%的評價增值,估計壽險前3月加碼台股金額逾750億元。

  若再加上產險業手中281億元左右的台股,保險業手中握有的台股部位總市價已近1兆元,應都是歷史的新高水位。

  受惠國內外股市首季表現佳,及新台幣大幅貶值因素,產壽險業首季稅後獲利共230億元,已占去年全年獲利460億元的一半,因此市場也預估,若市場沒有太大的波動,今年保險業全年獲利應可近600億元。

  壽險業首季大幅加碼台股,如國泰人壽、新光人壽,其台股市值部分都較去年底增加近250億元,南山人壽亦增加161億元,三商美邦人壽則逾百億元,另外如中壽、富邦人壽也都增加逾70億元。

  壽險公司大多表示,台股今年表現可以期待,但也多數著重在股息殖利率高、股價波動度相對較低的大型股,以免股市波動度太大,會傷害到公司淨值。

  不過由於市場預期第三季台股可能會有一波整理期,再加上半年報因素,有些壽險公司5月已開始實現部分股票獲利,進行波段操作。

  壽險業者表示,對台股仍是看多,但第二季及第三季會視市場情況,如現金股利加上股價上漲幅度,已超出預期報酬率的個股,就會先調節實現獲利,之後若股市回檔,會再逢低買進。 (新聞來源:工商時報─記者彭禎伶/台北報導)

http://money.chinatimes.com/news/news-c ... 9&cid=1209
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文章老實人 » 週二 6月 11, 2013 9:38 am

壽險業咋舌 不動產風險係數 金管會想大加碼
2013-06-11 01:24 工商時報 【記者彭禎伶/台北報導】
 金管會昨(10)日正式端出不動產風險係數,只要投報率低於2.875%,加碼幅度以倍數起跳,且考慮「溯及既往」,讓壽險業者咋舌,壽險公會建議最低報酬率最低降到2.5%,係數加碼50%,否則報酬率一律要回到2.875%。

 金管會官員表示,昨天提出的是保發中心試算版本,但金管會內部有一腹案,即低於2.875%的不動產,每低半碼,即加碼40%,即租金少收的部分,要由壽險公司大股東「補回來」,金管會試算,這對整體RBC的影響數約在5~15%,應可以接受。

 金管會昨邀集壽險公會、壽險公司進行首次不動產RBC係數會議,並要求對外「封口」,業者建議才會納為未來政策考量。壽險公會理事長許舒博昨日則選擇缺席,他表示,先前RBC建議案也是金管會同意才遞件,現在又要重新修改,同時有14家壽險公司最近有接到指令,暫時不要投資不動產,如果RBC加碼太多,大不了就回到2.875%,能買到的公司就買。

 據了解,昨日金管會端出的方案,加碼幅度極大,並非所謂只加碼40~160%,有些甚至比2倍係數還高,並考慮要溯及既往,即先前買的只有1.875~2.125%的不動產,全部可能拉高係數,讓業者紛紛表示,衝擊過大,無法執行。

 壽險公會版本,是不動產租金報酬率若達2.875%即不加係數,但每低半碼,即加碼10%,最低2.375%,係數加碼40%;但據悉,金管會主委陳裕璋認為,這種風險係數並未能反應價格波動性及不動產投資風險,要求保發中心重估。

 昨天金管會端出的版本遠高於壽險公會的版本,保險局在開會後立即收回,並要求業者不得對外透露。

 金管會官員表示,主要立論依據,是商辦若以2.875%為標準,低於此報酬率者,即等於少收租金,若以30年來看,必須要攤回補足,因此RBC係數應顯著加碼,每低半碼,至少要加40%,最高可能加1.5~2倍。

 官員表示,若業者覺得滯礙難行,金管會會再考慮微幅調降;壽險業者也表示,若要大幅提高係數,且可能溯及既往,最好就不要再推新政策,業者也不希望再爭取調降報酬率門檻,就以2.875%的報酬率去買,朝台中、高雄等地區去尋找標的。

http://news.chinatimes.com/politics/110 ... 00103.html
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文章老實人 » 週四 6月 13, 2013 11:22 am

債券利益不計RBC 壽險反對

【經濟日報╱記者陳怡慈/台北報導】 2013.06.13 03:04 am

部分大型壽險公司賣老債挹注獲利,引發金管會保險局關注,指示保發中心研議仿美國利率維持準備金(簡稱IMR)制度,債券已實現利益不能再全數計入RBC(保險業資本適足率)。

不過,壽險公會理事長許舒博表示,美國IMR制度太過複雜,加上現行制度下,股票與不動產部分,除已實現利益可100%計入RBC,就連未實現利益部分,也可高比率及有條件計入RBC,「沒道理債券的已實現利益不能計入RBC」。

許舒博說,壽險公會已在周二舉行會議,針對保發中心的提案投下不可行與不合理的反對票;他將持續與保險局溝通,為業者爭取應有權益。

根據IMR精神,假設壽險公司出售10年期債券,處分利益100元,這100元未來計算RBC時,須按10年分期認列利益,亦即將90元排除在自有資本計算之外;未來會變成,雖然損益表獲利100元,但因90元的債券處分利益無法計入自有資本,股東的可分配盈餘會變少。

壽險業者指出,保險局擔心某些大型公司賣老債,把處分利益提前回饋給大股東,未來如果買入的債券利率較低,恐有有資產面報酬率與保單預定利率無法匹配的問題,保險公司長期經營能力也將弱化。

【2013/06/13 經濟日報】@ http://udn.com/

全文網址: 債券利益不計RBC 壽險反對 | 金融要聞 | 財經產業 | 聯合新聞網 http://udn.com/NEWS/FINANCE/FIN4/796016 ... z2W3xioQE4
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文章老實人 » 週四 6月 13, 2013 3:11 pm

《金融》不動產投報率,壽險公會不爭了

2013-06-13 08:07時報資訊【時報-台北電】

壽險業投資不動產最低報酬率鬆綁案,壽險公會最快明(14)日將舉行內部會議,定調「不玩了」,即放棄爭取由2.875%往下鬆綁,避免金管會再端出更嚴的RBC規範,甚至可能溯及既往,導致不動產較多的公司的RBC往下降。

  壽險公會先前在取得保險局同意後,提出不動產RBC係數與投資報酬率連動的建議案,即不動產投報率若能在2.875%以上,即RBC風險係數維持現狀,但投報率每下降半碼,即如2.75%,風險係數就加10%,最低降到2.375%,加碼40%,讓壽險公司有更大的不動產競標或議價的空間。

  但是金管會方面並不同意此案,認為2.875%與2.375%之間差異極大,如100億元的大樓,租金報酬率2.875%,若投報率降到2.375%,出價可增加到121億元,金管會認為RBC風險係數只加40%,無法反映不動產價格可能波動的風險。

  因此金管會考慮最高加碼1.5~2倍,甚至對租金收益率低於2.875%的舊有不動產,都要溯及既往計算,金管會要求壽險公會再提出新的對應版本,再進行協商,討論出最終的方案。

  但壽險業者認為,這樣的加碼幅度難以接受,繼續爭取下去,只會換來更嚴格的規定,因此壽險公司決定明天舉行內部會議,先確定各公司意向,若大家都認為不再爭取,則下周一就會正式作出公會決議,可能朝維持2.875%的規定不再爭取鬆綁,換取金管會不要再祭更嚴格的不動產緊箍咒。 (新聞來源:工商時報─記者彭禎伶/台北報導)

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文章老實人 » 週日 6月 16, 2013 10:29 am

《金融》不動產投資互信機制動搖,壽險公會決撤RBC建議案
2013-06-15 14:17時報資訊【時報-台北電】

壽險公會昨(14)日初步決議,撤回不動產投資報酬率連動RBC係數建議案,下周一(17日)將由理監事做最後確認,即會正式行文金管會。

  壽險公會理事長許舒博坦言:「這項決定,代表壽險業者與主管機關的互信基礎已經動搖。」

  此外,保險局昨天也已行文台北市政府,同意A25案壽險業者可獨力競標,再以契約方式明訂相關合作廠商,包括大型停車場經營業者。

  但保險局強調,若是停車場營運出了問題,得標的壽險業者將不負成敗責任,要求市府直接找契約上的停車場業者,據了解,北市府晚間也緊急開會,商討是否要同意保險局的建議。

  金管會副主委王儷玲前一日已公開表示,RBC係數仍可溝通,鼓勵財務健全的壽險公司,在可承受的風險範圍內,投資更多優質不動產,報酬率可降到2.375%左右,金管會也不會溯及既往。

  然而,昨日壽險公會邀集主要壽險公司討論時,與會的代表全數「無異議」通過撤案的決定。

  部分業者表示,當初為了爭取打開不動產禁買令,大家一起訂出不動產投資自律規範,且建議不動產投資報酬率與RBC連動,讓業者能買到不動產,也讓監理機關放心,但金管會不僅未同意壽險公會的RBC建議案,官方版更讓業者無法接受。

  金管會10日開會時端出的RBC版本,除了新購入不動產若投資報酬率不到2.875%,係數加碼1~3倍,更要求所有已購入的不動產係數往上加碼近2成,同時投資報酬率一旦往下掉,未達規定標準,RBC係數也要加倍。

  許舒博表示,先前壽險公會所提出的不動產投報率與RBC係數連動案,是與保險局溝通好的方案,但金管會版本不但翻案,且把所有不動產的RBC係數,從原本的0.0781直接加碼到逾0.09,讓壽險業者與主管機關之間的互信機制產生了「危機」。

  據了解,昨天幾乎主要壽險公司都有代表出席,且大家一致決定要撤回RBC建議案,讓不動產投資報酬率直接回歸先前金管會提出的2.875%,以換取不動產的RBC係數不必再額外加碼。

  許舒博表示,周一就會進行所有理監事的確認,再直接行文給金管會,表達壽險公會最後的意見,未來壽險公會也會主動出擊,替壽險業者尋求其他投資機會。 (新聞來源:工商時報─記者彭禎伶/台北報導)

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文章老實人 » 週四 6月 20, 2013 9:35 am

保險業搶標A25 金管會放行

【經濟日報╱記者邱金蘭、楊文琪/台北報導】 2013.06.20 08:21 am

信義計畫區A25基地。

金管會即日起受理保險業者申請投標台北市信義計畫區A25土地BOT案,據悉,金管會與財政部已函覆台北市政府及壽險公會,保險業可依保險法及專案運用投資方式,提出申請後參與投標,並透過契約委託他人經營。

台北市政府財政局長邱大展昨(19)日表示,已分別收到財政部和金管會公函,經與律師研究,認為兩大部會均同意壽險業可參與BOT案,故已著手修改招標規範,預定下周重新公告,標期延至7月底。

順利的話,A25可望成為行政院鼓勵保險業投入BOT案並化解相關障礙後的首例。台北市政府5月下旬舉辦招商說明會時,包括國泰、新光、南山、富邦、台灣人壽等大型壽險公司都派員出席,表達高度興趣。

A25位於台北市松高路與松勇路口東北側,面積約5,451坪,含開發權利金(底價為180億元)總投資金額高達三、四百億元,得標業者可有70年經營開發權。

金管會昨日召開委員會議,金管會保險局報告最近導引保險資金投入公共建設進度,包括行政院已召開協調會議,確認壽險業投入公共建設BOT案,可透過契約規範出租或委託他人經營,解決保險法跨業經營規定問題。保險業者表示,從金管會函釋來看,保險業若要投標A25,須以專案運用方式向金管會提出申請。

圖/經濟日報提供

【2013/06/20 經濟日報】@ http://udn.com/

全文網址: 保險業搶標A25 金管會放行 | 金融要聞 | 財經產業 | 聯合新聞網 http://udn.com/NEWS/FINANCE/FIN4/797502 ... z2WiRBKyhM
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文章老實人 » 週四 6月 20, 2013 9:39 am

搶標A25 南山、國壽摩拳擦掌

【經濟日報╱記者陳怡慈/台北報導】 2013.06.20 08:21 am

台北市信義區內最後一塊黃金地A25延至7月底投標,壽險業者指出,四大壽險業者當中,以南山人壽與國泰人壽最積極,新光人壽與富邦人壽因報酬率疑慮,目前投標意願保守。

台北市政府公告A25將採BOT模式招標,大型壽險業者指出,行政院團隊對壽險資金投入BOT做出有利解釋後,的確提高業者評估意願。

南山、國泰等投標機率很高。

【2013/06/20 經濟日報】@ http://udn.com/

全文網址: 搶標A25 南山、國壽摩拳擦掌 | 金融要聞 | 財經產業 | 聯合新聞網 http://udn.com/NEWS/FINANCE/FIN4/%E6%90 ... z2WiT2Ubei
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文章老實人 » 週五 6月 21, 2013 1:47 pm

《金融》三商美邦5.64億元買樓
2013-06-21 08:07時報資訊【時報-台北電】

三商美邦人壽積極增加自有不動產,昨(20)日一口氣完成兩筆交易,分別買進台北市信義區、中山區的樓層,金額合計達5.64億元。三商美邦人壽總經理孟嘉仁表示,這次購入的不動產都是自用、擴大辦公空間,並非投資,因此沒有要符合投報率2.875%問題。

  他指出,像是公告買進的信義區不動產樓層,就跟現在公司總部在同一棟,金額花了1.3億元,剛好有其他業者想出售,且公司又有擴大規模的必要,因此決定出手,台北市中山區的樓層也是相同狀況。

  三商美邦人壽之前就曾表示,今年底前,公司可運用資金能成長至6,000億元,將可再拿出近100億元加碼投資不動產,且地點選擇將含括北、中、南各地,就連好的地上權案子,也不排除參加。

  三商美邦也強調,公司投資不動產的金額,設定上限為占可運用資金的5%,現在由於業務部隊持續擴大,未來尋找到好的標的,優先考量會是自用,有其餘空間再開放出租。

  三商美邦人壽19日召開股東會,過去8年三商美邦人壽稅後盈餘都是正數,今年第1季稅後盈餘也有4.74億元,預期今年可持續獲利,創下連續9年賺錢的紀錄。 (新聞來源:工商時報─記者張中昌/台北報導)

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Re: 買賣不動產是壽險公司拉高RBC的「活棋」

文章老實人 » 週二 7月 09, 2013 9:39 am

《金融》壽險重回商辦市場,快了
2013-07-09 08:27時報資訊【時報-台北電】

大型壽險業即將重回商辦市場。金管會主委陳裕璋昨(8)日在內部會議中指示,對於金檢有缺失、不動產投資被暫時凍結的10家壽險公司,若已呈報改善計畫,要求保險局「儘速核訂」,讓好的壽險公司趕快回到不動產市場。

 但金管會昨天也公布對新壽的不動產投資懲處案,即新壽去年10月29日以39.29億元,標下中央存保公司託標的大亞百貨一樓及5筆道路用地,其中道路用地被金管會認為不符合即時運用且有收益,被罰鍰90萬元。

 新壽表示,這5筆道路用地從去年得標至今,根本都尚未過戶到新壽名下,台北市部分,中央存保已購回,另外3筆道路用地也已找到買家,只剩下一筆高雄的道路因地主較多,仍在解決。

 新壽強調,相擊投資都不會發生重大損失,且購買大亞百貨一樓的部分,目前租金報酬率已逾2.3%,高於當時金管會規定的2.125%。

 新壽去年是以2,000萬元左右買下5筆道路用地,金管會表示,壽險業基本上不能投資道路用地,因此當時有些壽險公司都是打算只去競標大亞百貨一樓的部分,不買道路用地,只有新壽去競標了包含道路用地的統合標,道路用地無法開發,因此對新壽開罰。

 金管會從去年開始嚴控壽險業投資商用不動產,今年初原本已承諾要重新開放,但後來又以訂定不動產投資自律規範拖到5月,接著金檢結果出爐,金管會6月初又對10家壽險公司,包括國泰人壽、新光人壽、南山人壽、富邦人壽、中國人壽、台灣人壽、全球人壽等,發函要求先改善金檢缺失後,經金管會核准,才能重新投資國內外不動產。

 陳裕璋昨天則在內部指示,10家壽險公司若已回報改善情況,應儘速核准其重新投資不動產。

 金管會官員表示,金管會的立場即是鼓勵好的壽險公司,投資優質商辦大樓,就算金改缺失仍在審查中,壽險公司仍可投資政府公共建設、地上權等案。(新聞來源:工商時報─記者彭禎伶/台北報導)

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Re: 買賣不動產是壽險公司拉高RBC的「活棋」

文章老實人 » 週三 7月 24, 2013 9:29 am

有缺失!不動產再禁買 壽險業促8月解禁

【聯合報╱記者孫中英/台北報導】 2013.07.24 04:16 am

圖/聯合報提供

金管會四月三十日解除保險業不動產投資禁買令,但金管會檢查局查獲不少保險公司投資不動產都有缺失,前陣子發函十家保險公司,明令這些公司不得投資不動產,解禁令又回到原點。
金管會四月底宣布打開保險業投資房市禁買令,市場原寄望出現「活水」,但又因為檢查局的發函,讓保險業投資不動產遭凍結近八個月,目前商辦市場交易冷清。

壽險公會理事長許舒博昨天表示,檢查局以保險業者投資不動產「有缺失」為由,禁止業者投資不動產,但是不少公司五月已交改善報告,檢查局卻未依規定兩周內答覆業者;還有公司連交三次報告都未過關,且檢查局人員一再更換,令壽險業者疲於奔命。

據了解,包括國泰、南山、富邦、新光、台灣人壽、中國信託人壽、全球及宏泰人壽,都被金管會點名有不動產投資缺失,不動產投資前五大主力保險公司幾乎全都入列。

壽險公會原預計,一旦壽險業被「卡住」資金解禁,有近五百億元可注入房市;但從五月至今,僅新光及三商美邦人壽購買自用不動產,合計約投入廿億元。

許舒博昨天率八家壽險公司代表與金管會保險局座談,爭取「落實」開放不動產投資。金管會保險局局長曾玉瓊表示,目前業者雖不能投資一般不動產,但「公共建設、地上權案及公辦都更案」都能投資。

部分壽險公司表示,已決定會後再送改善報告,若檢查局依規定兩周內回覆,希望在八月能「解禁」,讓業者真正開始投資不動產。

【2013/07/24 聯合報】@ http://udn.com/

全文網址: 有缺失!不動產再禁買 壽險業促8月解禁 | 金融要聞 | 財經產業 | 聯合新聞網 http://udn.com/NEWS/FINANCE/FIN4/804823 ... z2ZvEauuy1
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