買賣不動產是壽險公司拉高RBC的「活棋」

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許舒博：陳裕璋未說「不讓」壽險買房

【經濟日報╱記者邱金蘭／台北報導】 2013.01.14 05:53 am

壽險公會理事長許舒博昨（13）日表示，上周五壽險公會與金管會開會時，沒有討論國內不動產問題，主委陳裕璋也未下令絕對不讓，壽險公會將努力爭取金管會解除禁令。

陳裕璋上周五與壽險公會討論鬆綁保險業海外投資限制，達成多項共識，許舒博表示，當天並沒有討論國內不動產，壽險公會將透過訂定自律規範，讓保險業不動產交易更加透明化，符合金管會要求投報率須達2.875%等規定。保險業投資不動產符合金管會規定後，金管會不再禁止保險業買不動產，這對監理機關及保險業者都是好事。

金管會在嚴控保險業投資國內不動產後，也同意鬆綁保險業海外投資限制，讓保險業資金能有更多去路。

許舒博表示，上周金管會同意放寬保險業投資海外債券的信評條件，馬上讓3,000多億元的保險資金有更多的去路。可投資的標的中，投資報酬率在4%以上者，就增加84家，是以前可投資標的的2.5倍，對消化保險業資金有很大助益。

【2013/01/14 經濟日報】@ http://udn.com/

全文網址: 許舒博：陳裕璋未說「不讓」壽險買房 | 金融要聞 | 財經產業 | 聯合新聞網 http://udn.com/NEWS/FINANCE/FIN4/763415 ... z2HuzZHaj8
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金管會 年前送壽險百億利多
2013-01-14 01:09 工商時報 記者彭禎伶／台北報導

金管會大放送項目

　金管會主委陳裕璋農曆年前送出壽險業投資利多。根據壽險業者分析，光是海外債券放寬可投資信評等級到BBB-級，投資報酬率至少4％以上，額度增加約6％，一年就可比國內定存多出近百億元投資收益。

　同時，陳裕璋屬意淨值逾千億元的大型壽險公司，儘速買下整棟海外商辦大樓，作為投資模範。壽險業者分析，這以國泰人壽、富邦人壽、南山人壽最有機會，最快3個月內即可買到，「若買到上海或胡志明市一棟大樓，租金收益率等於買下台北市3棟大樓。」

　壽險公會11日向陳裕璋簡報，迅速拍定3大海外投資開放方向，一是逐案申請核准，在全球金融中心或一級大都市，買下整棟產權清楚的商辦大樓；二是擴大海外債券投資信評，從BBB+級擴大到BBB-級；三是大陸有價證券投資，增加大陸銀行可投資的中央公債。

　壽險業者私下評估，這是今年首波利多，光是海外債券信評放寬，可投資標的光是美國方面就可增加84家發行者，其中不乏大型企業公司債，且投資報酬率至少4％以上，且投資額度從海外投資6％可望擴大到12％。

　比起錢放國內定存只有0.2％或不到1％的利息，海外BBB或BBB-級債券，一年至少可增加上百億元投資收益。

　目前各家壽險公司都積極展開評估，就等保險局發出相關函令，即可展開投資，尤其是RBC在250％以上的壽險公司，投資範圍最大，收益也更可期待。

　至於海外不動產，壽險業者表示，上海商辦年租金可達5～6％，若是越南胡志明市，更可能找到10％以上的投資報酬率，遠高於現在大台北地區商辦的2％多的租金收益率。

　且壽險業者表示，若以國壽先前投資上海的案例來看，從找到標的、談判、設立SPV，最快3個月即可能完成，新大樓一年內可招租完成，對增加不動產收益將有極大助益。

http://money.chinatimes.com/news/news-c ... id=5090029

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《金融》金管會擬開放保險業投資殯葬業
2013-01-15 07:47 時報資訊 【時報記者陳奕先台北報導】
為積極引導保險業資金投入公共建設以兼顧保戶權益、社會公益及經濟發展，金管會昨(14)晚表示，已完成「保險業資金辦理專案運用公共及社會福利事業投資管理辦法」部分條文修正草案預告程序，近日就可以公布實施，未來將開放保險業投資殯葬業。

金融監督管理委員會修正「保險業資金辦理專案運用公共及社會福利事業投資管理辦法」部分條文，金管會表示，已經完成預告程序，近日將公布實施。

金管會指出，開放保險業投資公共建設當中，將增列保險業得以投資殯葬設施，根據殯葬管理條例，所謂殯葬管理設施，包含公墓、殯儀館、禮廳、火化場、骨灰(骸)存放設施等。

此外，金管會表示，保險業若投資社會福利事業，像是社會救助、福利服務、國民就業、社會保險及醫療保健等，投資限額可以達被投資對象的資本額35%，以及放寬可以投資社會福利事業的證券化商品。

http://money.chinatimes.com/news/news-c ... 7&cid=1209

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壽險不動產禁令 排除地上權
2013-01-17 01:11 工商時報 記者彭禎伶／台北報導
　金管會不動產禁買令，不包括競標地上權。壽險業者表示，金管會主委陳裕璋及保險局長曾玉瓊都表示，若是政府標售的地上權，可視為參與公共建設，只要事先報備，即可參與競標。

　今年台北市政府及財政部有多筆地上權標案將釋出，最受壽險業關注的即是3月將上場的成功高中旁地上權，及信義計畫區最後一筆大型土地A25地上權。

　壽險業者表示，由於禁買令排除政府標售的地上權，預計不少急著去化資金的壽險公司，會轉競標地上權。

　但由於台北市政府的A25地上權是以BOT方式標售，壽險業目前仍卡在促參條例，恐無法參加BOT競標，陳裕璋日前也表示，已親自向工程會主委陳振川溝通，希望由工程會以函令方式解釋，讓壽險業能參與BOT案的競標，以利壽險資金投入公共建設，但尚無具體答案。

　金管會表示，中央政府推出的地上權標案可視為公共建設，除了不適用2.875％的規範，只要事先報備，並不禁止壽險資金參與今年的地上權標案。

http://money.chinatimes.com/news/news-c ... 6&cid=1209

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投資公建阻礙 壽險業盼解套
13:21:25
(中央社記者吳靜君台北20日電)壽險業受到法規限制，投資公共建設受阻。仲量聯行總經理趙正義認為，若出租也可以視為營運，壽險業投資公共建設，就可以解套。

壽險公會表示，目前公共建設政府喜歡用BOT方式招標，BOT相關法令規定得標者必須經營，但保險業不可以經營其他行業，因此標得BOT案件後卻無法分租，投資公共建設受到阻礙。

壽險業者指出，爭取壽險業投資公共建設法規鬆綁很急。

趙正義表示，大型公共建設所需資金較大，需要壽險業資金；壽險業投資公共建設卻受到法規阻礙，使得大型公共建設開發變得窒礙難行。

趙正義認為，壽險業投資BOT，若能將出租也視為營運的一種方式，壽險業者投資公共建設即可解套。

壽險業者表示，若是採取設定地上權方式，壽險業參與公共建設投資機會比較高，且目前壽險公司投資政府所標售的地上權案件，不受金融監督管理委員會禁買令限制。

壽險公會表示，18日已經將如何達到投資不動產最低收益率2.875%的配套措施意見蒐集完成，只要凝聚共識就可以研議為配套措施報主管機關，盼壽險業投資不動產可以儘快解禁。1020120

http://www.cna.com.tw/News/aFE/201301200133-1.aspx

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松山機場開發 壽險業關注
11:23:24
（中央社記者吳靜君台北20日電）民航局完成「松山機場整體規劃發展藍圖」，壽險業者指出，大型壽險業者對於開發案有興趣。

民航局完成「松山機場整體規劃發展藍圖」，將與台北市政府合作開發松山機場與周邊範圍，已有很多潛在投資者感到興趣。

交通部初估，松山機場開發興建旅館、商場等金額約新台幣200億至400億元。

壽險業者表示，近期政府確實釋出案子期望可以引入民間資金投資，其中受到壽險業矚目的就是松山機場開發案。

大型壽險業者國泰人壽、新光人壽等對於松山機場開發案都表示在評估當中。

壽險業者表示，壽險業資金是否進入松山機場開發，還要看未來如何規劃，包括採取BOT方式開發還是設定地上權；若是以設定地上權方式釋出，壽險業參與機會比較高。

壽險業者表示，即使採取設定地上權方式標售，還要看權利金的金額，若權利金太高，不符投資報酬率的需求，壽險業興趣也會打折。1020120

http://www.cna.com.tw/News/aFE/201301200075-1.aspx

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壽險買房產自律規範 敲定5重點

【經濟日報╱記者邱金蘭／台北報導】 2013.01.22 06:30 am

保險業投資國內不動產自律規範草案，壽險公會已擬妥5大項作法，讓不動產投資更加透明化、合理化，將先洽保險業者意見後，再向金管會保險局爭取解禁。

為避免保險業搶標助長不動產不合理飆漲，金管會去年11月祭出提高收益率等7禁令，嚴控保險業獵地買樓，並找來保險業者，當面示意「全面暫停投資不動產」。

壽險公會理事長許舒博表示，壽險公會正針對自律規範草案中的5大議題，詢問保險業者意見。

自律規範主要是去除主管機關的疑慮，讓不動產投資更加透明化、合理化。

內容有5大重點，例如，保險業者可能透過裝潢、提高租金方式，以拉高租金投資報酬，未來在計算2.875%投報率標準時，成本是否包括裝潢費用等，將透過自律規範，訂定一致性標準，避免業者取巧。

還有，有保險公司買了不動產後，為達到2.875%標準，由賣方補貼租金，墊高投報率以達2.875%標準等，未來也必須透過自律規範加以防範。

其餘重點還包括，鑑價方式透明、中介費用是否列入投資成本等，以及在裝潢或整修期間不受租金收益率規範的期間有多長等，也都會訂定一致標準。

【2013/01/22 經濟日報】@ http://udn.com/

全文網址: 壽險買房產自律規範 敲定5重點 | 金融要聞 | 財經產業 | 聯合新聞網 http://udn.com/NEWS/FINANCE/FIN4/765240 ... z2IexPXc1v
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壽險投資不動產 盼3月解禁
16:09:59
(中央社記者吳靜君台北24日電)壽險公會理事長許舒博表示，2月底之前會將投資不動產符合最低收益率2.875%自律規範提交給金管會，期望3月初可以解禁。

許舒博表示，符合不動產最低收益率2.875%的配套措施，已經有11家保險公司提出相關的意見，壽險公會還要繼續彙整，預計在2月底之前可以提交給金融監督管理委員會，期望壽險公司投資不動產的禁令可以在 3月解除。

根據壽險公會規劃，自律規範將有5個要項，包含計算投資報酬率時，要如何認定不動產的取得時點，例如簽約、過戶完成等；其次，若要排除免租期要多長時間才算合理，壽險公會表示，現行的經驗是，500坪的商辦包含申請合規及裝潢時間，免租期是3到6個月不等。

另外，公會也正在規劃符合2.875%的投資報酬率的公式；如果壽險公司與建商合作開發，利潤應該如何分配；以及如果壽險公司透過仲介買不動產，佣金手續費等是否要計入成本之中。

至於，現在壽險業積極爭取海外不動產鬆綁，是否也受到自律規範限制，公會解釋，應該要適用自律規範，但是壽險業投資海外不動產是專案申請，若主管機關核准通過，就不受禁令限制。

許舒博強調，現在投資海外不動產投資報酬率都遠高於2.875%。1020124

http://www.cna.com.tw/News/aFE/201301240231-1.aspx

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壽險投資房產 爭取3月解禁

【經濟日報╱記者陳怡慈、呂淑美／台北報導】 2013.01.25 04:54 am

壽險公會理事長許舒博。
（本報系資料庫）
金管會保險局去年11月要求壽險業暫停投資國內不動產後，保險業有關不動產交易幾乎掛零。壽險公會理事長許舒博昨（24）日表示，壽險公會將力拚2月底提出相關自律規範，以爭取3月國內不動產投資解禁。
壽險公會昨天舉行年終記者會，許舒博指出，在金管會主委陳裕璋帶領下，壽險業看到更好的方向與曙光，公會今年將繼續推動4大項目。

包括爭取保險業可擔任公共及社福投資的董監事、公司債評等降至BBB-等級、推出人民幣保單、引導壽險資金進公共建設。

在國內不動產投資方面，公會已積極研擬相關自律規範，以爭取金管會解除禁令，許舒博說，希望3月能解禁。

金管會保險局副局長張玉煇對此表示，目前壽險公會還沒有報上來，要看公會研議出來，看訂出的自律規範內容為何，才能知道後來的程序怎麼走。

張玉煇並強調，「法規他們（指壽險業者）要遵守，現在大家對有些事情認定仍有些不一致，還需要作進一步的釐清與討論」。據了解，保險局希望透過自律規範，讓不動產投資更加合理化、透明化後，就可考慮解禁。

此外，壽險公會今年8月將改選理事長，據了解，許舒博替業者爭取多項政策鬆綁獲得肯定，連任機率極高。

以投資用不動產增值利益得計入淨值為例，壽險公會指出，國內投資用不動產帳面金額六、七千億元，粗估未來5年整體業界增值利益就可達500億至1,000億元。

陸、港投資方面，公會指出，已有8家壽險公司取得投資大陸股債的QFII額度，合計新台幣220億元，以投報率增2%計算，可增加新台幣4.4億元收益。

國內目前已有10幾家公司持有人民幣資產，香港占比最大、人民幣資產折合新台幣逾2,000億元，以投報率較國內增2%計，可增加40億元收益。

國外投資額度排除外幣保單責任準備金方面，法案通過後，2012年底外幣保單責任準備金達新台幣7,904億元，較2011年底大增3,767億元，去年新約保費 (FYP)中，外幣占比更攀抵四成。

圖／經濟日報提供

【2013/01/25 經濟日報】@ http://udn.com/

全文網址: 壽險投資房產 爭取3月解禁 | 金融要聞 | 財經產業 | 聯合新聞網 http://udn.com/NEWS/FINANCE/FIN4/766016 ... z2IwkKOUvu
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訂自律規範 壽險盼3月恢復投資不動產
2013-02-04 01:19 工商時報 記者彭禎伶／台北報導
　壽險公會已訂出不動產投資自律規範，統一免租期、投報率計算等原則。如租約逾10年者，免租期最長1年，5年以內租約，則免租期不逾6個月，希望2月底前由理監事會確認，再交金管會，爭取3月能重新投資國內不動產。

　去年壽險業投資國內不動產金額近千億元，擔心壽險資金競逐商辦、炒高價格，金管會去年11月緊急祭出金六條，即提高不動產最低收益率到2.875％，且素地買入10年不得轉售、商辦5年不得賣出，同時道德勸說保險公司暫時不要買賣不動產，讓不動產價格回復理性。

　今年初，金管會再度要求保險公司仍不要買賣不動產，最好先訂出統一的不動產投資規範，如投報率計算方式、鑑價原則、免租期長短等，等有統一的遊戲規則，再來執行2.875％的門檻。

　一般商辦出租都會給租戶「裝潢期」，這段期間不設算租金，即所謂免租期，金管會金檢時認為各家公司免租期長短不一，恐有逃避最低收益率監理的疑慮，因此要求訂出齊一標準。

　經各壽險公司提供建議及討論，壽險公會已草擬不動產投資自律規範，其中免租期部分，以租約長短訂出上限，即10年租約，免租期最長不逾1年；5年以內租約則免租期最長不超過半年，但各公司應依出租坪數，再謹慎核給免租期。

　在報酬率計算方面，是以購入不動產帳面價值為分母、租金為分子，計算最低報酬率，出租率則以監理機關每月檢視時點，確認要達到6成以上，至於鑑價就要遵循公開發行公司取得資產的相關規範；開發分成比率則要寫入鑑價報告。

　壽險公會將在2月底前提交理監事會確認後，立即交給金管會核備，爭取3月壽險資金能重新投資不動產，讓今年各公司已列出的數百億元不動產投資預算能開始啟動。

http://money.chinatimes.com/news/news-c ... id=5090177

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壽險資金投入公共金額微增

【經濟日報╱記者邱金蘭／即時報導】 2013.02.17 01:10 am

壽險業投入專案運用及公共投資金額略增，根據保險事業發展中心最新統計，101年11月底止，壽險業投入公共建設及專案運用金額，從100年底的170.3億元，略增至172.36億元。

占全體資金運用比重，則仍持續下降，從100年底的0.15%，降至0.13%。

【2013/02/17 經濟日報】@ http://udn.com/

全文網址: 壽險資金投入公共金額微增 | 財經 | 即時新聞 | 聯合新聞網 http://udn.com/NEWS/BREAKINGNEWS/BREAKI ... z2L78J8EwR
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壽險買不動產 最快下月解禁

【經濟日報╱記者李淑慧／台北報導】 2013.02.21 09:04 am

金管會對保險業投資不動產的禁令，最快下月解禁。金管會主委陳裕璋昨（20）日表示，只要壽險公會訂出自律規範，釐清作業方式，不會限制保險業投資不動產。高達3.34兆元的壽險業投資不動產潛在部位，成為挹注今年台灣不動產市場的新活水。

壽險公會下周二（26日）將召開理監事會，討論投資不動產的自律規範，通過後將火速遞交保險局。陳裕璋說，若沒問題就可放行。

同樣受此限制的產險業者，因投資不動產規模遠不及壽險業，除由公會提出自律規範，直接准用壽險業的規範也是選項之一。

金管會保險局於去年11月中旬邀集壽險公司投資主管，當面示意「全面暫停投資不動產」。由於壽險業是商業不動產市場最重要的買家，在金管會下達禁令之後，多起不動產標案紛紛喊停，包括國泰世華銀內湖金融大樓、揚智科技內湖NASA大樓、新光亞太經貿廣場B棟等，市場進入冰凍期。

一旦金管會允許保險業重新投入不動產市場，對商用不動產將形成強力的支撐，活絡可期。不過，金管會去年下達的「金7條」限制還在，也就是投資報酬率要達2.875%等規定，可能會使成交價格下降。

陳裕璋說，去年壽險業搶標不動產搶得很凶，金管會發動專案金檢，發現業者作業上有些改善空間，保險局才會希望壽險公會先去訂自律規範。他還澄清，從沒說要讓壽險業投資不動產「冷卻半年」，只要保險業投資不動產作業規範能明確、能買到較合理價錢，對保險公司、對保戶都是有利的。

金管會今年初也開放保險業可以購買海外不動產。陳裕璋表示，有實際的個案都可以向保險局申請。

圖／經濟日報提供

【2013/02/21 經濟日報】@ http://udn.com/

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開放壽險買不動產／顏炳立：北市以外受惠

【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】 2013.02.21 09:04 am

金管會將開放壽險業者買不動產，商仲業者昨（20）日多認為，將直接激勵商用不動產市場。戴德梁行董事總經理顏炳立說，因金管會仍有投報率2.875%的限制，台北市以外的區域才能達到，將率先受惠，預料成交會爆量，該公司已備妥超過200億元的物件準備釋出銷售。

世邦魏理仕董事總經理林俊銘說，如今壽險業者滿手現金、苦無去化管道，雖然金管會過去一陣子要求壽險業者，暫緩購買不動產，但還是有很多業者持續在看物件，就是等著金管會鬆綁後，開始出手。

世邦魏理仕投資部資深總監陳俊逸認為，只要金管會一表態開放，壽險業者就會開始大買，成交將會爆量，價格也可望上攻。

顏炳立說，金管會近日嚴控壽險業者購買不動產，已讓商用不動產市場急凍、商仲業者叫苦連天；如今金管會態度趨於開放，讓魚的嘴巴能重新張開，對市場自然是好事。

不過，壽險業者未來還是只能買投報率達2.875%的物件，顏炳立說，目前台北市的物件價格起碼要打七五折，才能達到2.875%的投報率，台北市以外的則多有3%、壽險買盤將率先爆發。

【2013/02/21 經濟日報】@ http://udn.com/

全文網址: 開放壽險買不動產／顏炳立：北市以外受惠 | 財經焦點 | 財經產業 | 聯合新聞網 http://udn.com/NEWS/FINANCE/FIN1/770896 ... z2LUi4Xrbb
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開放壽險買不動產／公會：檢討收益率標準

【經濟日報╱記者李淑慧／台北報導】 2013.02.21 09:04 am

壽險公會理事長許舒博昨（20）日指出，壽險業投資不動產解禁後，金管會要求保險業，投資不動產的最低收益率要達2.875%，「這樣的標準是否過高，一併檢討。」

許舒博表示，去年11月金管會訂定「金7條」，當時他曾向金管會主委陳裕璋表示，希望實施半年後就能檢討。對於2.875%的要求是否要一併檢討？金管會主委陳裕璋說，等到壽險公會自律規範出爐、保險業作業能夠有一致化的作法再說，基本的原則是，希望保險業投資不動產「能有合理的收益率。」

原本金管會要求保險業投資不動產的最低收益率是2.125%，去年11月大幅提高到2.875%，很多保險業者都認為，以台灣不動產市場的行情，中南部可能還能買到2.875%的不動產，不過投資風險較高，北部應該是很難找到這樣的標的。

業者認為，如果壽險公會訂出自律規範，壽險公司以低價先搶進不動產之後再調高租金的作法，恐怕已行不通。

許舒博表示，下周二壽險公會理監事會就會討論投資不動產的自律規範，可能會有些微調，實際內容到時候才能宣布。另外，也將訂出投資海外不動產、有價證券的規範。

圖／經濟日報提供

【2013/02/21 經濟日報】@ http://udn.com/

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壽險建商 搶北市東區黃金地

【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】 2013.02.24 03:05 am

台北市政府對復興南路與忠孝東路交叉口南側的400餘坪空地，將進行50年地上權旅館案公告招標。
（本報系資料庫）
台灣觀光旅館商機持續成長，六福（2705）等旅館業者持續拚拓點，日勝生、太子、國泰建設等開發商也積極搶攻市場大餅，近日均相中一筆位於台北市東區的地上權案，該案預計今年中決標，未來將開發成200間房的精緻旅館。
台北市東區最後的大面積土地將釋出地上權開發為旅館，北市府昨（23）日舉辦招商說明會，因此地在捷運忠孝復興站旁、地點絕佳，吸引近50家潛在投資者與會，大咖壽險、建商與旅館業者全到齊。

壽險業部分，包括國泰人壽、台壽保等皆與會；開發商則有太子、日勝生、國泰建設、富邦、基泰、元大、昇陽等到場，不乏有旅館經營經驗者；六福、西華、寒舍等旅館業者也全都到。

北市府都發局總工程司高文婷說，此案的基地均為市有土地，位於SOGO復興館後方，面積約400餘坪，土地使用分區為第3種特定商業區，可開發建築面積約3,000坪，北市府此次釋出地上權將限制規劃旅館，預估未來可營運的房間數約200間。此案權利金底價為18億元。

【2013/02/24 經濟日報】@ http://udn.com/

全文網址: 壽險建商 搶北市東區黃金地 | 財經焦點 | 財經產業 | 聯合新聞網 http://udn.com/NEWS/FINANCE/FIN1/771607 ... z2LnIqFci2
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