買賣不動產是壽險公司拉高RBC的「活棋」

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外資獵樓 來勢洶洶
2013/02/25
【經濟日報／記者黃啟菱／台北報導】
港資豐泰地產再度出手於台北市敦化北路買樓，商仲業者昨（24）日都認為，今年台灣的商用不動產將有較多外資買進案例，在此同時，台灣壽險業者為尋求資金出口，也會積極評估海外投資的可能，跨國交易將成今年商用不動產市場的新亮點。

為此，包括世邦魏理仕、仲量聯行與高力國際等，近來都搶攻此商機，成立跨國交易的部門或平台，世邦魏理仕還將於明日上午以此為主題舉辦投資論壇。豐泰地產近三年來持續加碼台北不動產，土地、店面與商辦都在其關注範圍中，如興富發在士林的「圓山1號院」店面就由其整批買下，未來將招租經營；今年豐泰還要在新店華城推出別墅案，堪稱最看好台灣房市的外資。

世邦魏理仕台灣分公司董事總經理林俊銘表示，2007年時外資占台灣商用不動產市場的成交量還有25%，但到了去年只剩3%，最主要的原因就是台灣商用不動產的價格不斷攀升、租金卻未同步提高，租金投報率已被過度壓縮。

金管會釋出「金7條」後，最大本土買方壽險業者出手受限制，林俊銘認為投報率過低情況可能會改善、讓外資又開始出手。第一太平戴維斯董事長朱幸兒指出，據該公司瞭解，目前已尋覓標的、擬投入台灣商用不動產市場外資資金規模超過200億元，來勢洶洶。

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信義區地BOT 壽險搶出手

【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】 2013.02.27 10:41 am

台北市信義計畫區A25土地將開放BOT，是否會吸引外資投資備受關注。
（本報系資料庫）
台北市信義計畫區的A25土地將以BOT（興建、營運、移轉）方式釋出，北市府昨（26）日表示，此案的權利金底價為180億元，3月13日舉辦招商說明會，6月截止收件開始審標、7月選出得標者，目前除國內投資者之外，還有陸資、日商等外資探詢。
此外，在「金七條」規範下，壽險業者在台購買不動產限制多，海外買樓將成新趨勢。世邦魏理仕昨日估算，目前台灣壽險業者可投入海外不動產的資金部位約4,000億到8,000億元，目前已有不少壽險業者開始評估，包括南山、國壽、三商美邦、全球人壽等，均蓄勢待發。

為讓國內壽險業者資金有出路，金管會保險局日前表示，原則同意鬆綁壽險業者投資海外不動產，近日包括世邦魏理仕、仲量聯行等商仲業者都積極搶攻此商機，並接連在昨日與前日舉辦論壇。

仲量聯行總經理趙正義說，「金七條」釋出後，壽險業者的不動產投資部門已經3個月沒有開門做生意了，滿手現金苦無去化之處，轉進公共開發案與海外投資自然是新的選項。

據了解，去年在世貿二館一戰飲恨的國壽，仍不放棄擴張信義計畫區版圖的計畫，正與關係企業國泰建設攜手，積極評估A25案，出手可能性大。此外，信義計畫區另外3個大地主新壽、南山、富邦等，也在評估中。

不過，壽險業者若想投此案，依法需與合作夥伴組成合資公司、持股不得超過35%，形同無主導權，因此仍以集團內有建商、具開發能力的壽險較有可能出手。

北市府財政局長邱大展指出，A25土地位於松高路與松勇路口東北側、原亞太會館對面，這塊信義區最後的大面積素地，現為停車場，北市府將透過民間參與公共建設法並以BOT模式辦理開發，公共建設主體為停車場，至少需設30席大客車停車位。

附屬事業則可做商業規劃，如購物中心、娛樂設施等，也可興建企業總部辦公大樓、國際觀光旅館、餐飲服務業等。

圖／經濟日報提供

【2013/02/27 經濟日報】@ http://udn.com/

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壽險置產自律規範 須補件

【經濟日報╱記者邱金蘭、陳怡慈／台北報導】 2013.03.07 08:06 am

攸關不動產禁令解除的壽險業投資不動產自律規範，金管會要求壽險公會補件。壽險公會理事長許舒博昨（6）日表示，仍會儘量爭取在3月底前解禁。

壽險公會上周召開理監事會，通過訂定國內不動產投資自律規範，共有10大要點出爐，並呈報金管會審查，爭取本月解除保險業投資不動產禁令。

金管會官員昨天表示，已收到公會送來的自律規範，不過因有部分內部需要公會再補送資料，目前必須再等公會資料送來，金管會會儘快處理。

許舒博說，估計最快本周或下周，雙方將就保險局希望新增的規範項目進行討論，壽險公會對此並無預設立場，「保險局希望怎麼加強，業者就怎麼配合。」

據了解，壽險公會前天已找來保險公司不動產部門主管，商討相關細節。以目前的進度，不動產禁令能否趕在3月底解除？許舒博表示，還是會設法努力。

壽險公會研擬的保險業投資國內不動產自律規範，主要是補充金管會有關「即時利用並有收益」的爭議。因為這項規定屬於灰色地帶，希望能透過自律規範予以明確化。

自律規範內容主要有10大要點，包括收益率與出租率計算標準、免租期訂定與計算標準、鑑價機構的遴選規範、以及鑑價報告的檢核程序等。

【2013/03/07 經濟日報】@ http://udn.com/

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「金七條」將生效 防保險業炒樓

【聯合報╱記者孫中英／台北報導】 2013.03.31 03:04 am

金管會解除保險業投資國內不動產「禁買令」後，「金七條」規範隨即上路；即保險業若要買不動產，最低報酬率須達百分之二點八七五。近期北部不動產交易案報酬率幾乎都在百分之二以下，光這一點，壽險業很難在台北精華地段搶到樓。

金管會在去年十一月，對保險業投資不動產祭出最新七大控管措施，也同步下達不動產禁買令，業者連買都不能買，導致七大措施未曾落實；但只要保險業者可開始投資不動產，金七條措施將就地生效。

這七項控管措施重點包括：保險業不能買預售屋或興建中的大樓；若投資商用不動產、五年內不得移轉所有權，若買素地、十年內不得移轉所有權。這是為避免保險公司買了又賣，炒高樓房價格。

此外，為避免壽險業以較寬鬆的「授信標準」進行房貸放款，跟銀行搶客戶。金管會也要求壽險業比照銀行業，呆帳準備提存率須自現行的百分之零點五，提高到百分之一。不過估算整體壽險業僅須增提卅二億多元呆帳準備，影響不大。

【2013/03/31 聯合報】@ http://udn.com/

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保險業投資房市 最快下月重開放

【聯合報╱記者孫中英／台北報導】 2013.03.31 03:04 am

保險業投資國內不動產「禁買令」，四月可望解禁。金管會副主委王儷玲明天下午將與壽險業代表開會，若達成共識，金管會最快在四月，將重新開放保險業投資國內不動產，被「凍結」四個多月的壽險龐大資金，可望再次投入國內房市。

金管會保險局去年十一月中旬，以口頭告知保險業者，禁止投資國內不動產，甚至有壽險公司買「自用」不動產，也遭嚴重關切。業者曾質疑金管會口頭下達禁買令「於法無據」，金管會當時也回應說，暫停保險業買不動產，是要讓市場冷卻，也以目前壽險業買不動產，缺乏一致性規範為由，要壽險公會先制訂「投資國內不動產自律規範」，才同意解除禁買令。

壽險公會理事長許舒博表示，壽險公會早就照金管會要求，制訂投資國內不動產自律規範，並送金管會，保險局後來要求補件，也再送件。

許舒博指出，「保險法」明確指出，保險業可投資不動產，金管會的做法，會引起爭議，且壽險業龐大資金也被限制出路；自去年十一月下旬至今，商辦大樓標售案冷冷清清，演變成近期不動產市場成交個案，都是建商的天下。

許舒博說，整體壽險業一年投資不動產金額約一千億元，目前禁買令已持續四個多月，壽險業被「卡住」的資金已有三、四百億元，而整體壽險業閒置資金達七千四百多億元，都只能放在銀行存定存。金管會已同意，明天下午將再與業者溝通。

【2013/03/31 聯合報】@ http://udn.com/

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壽險投資不動產 產官磋商拚放行

【經濟日報╱記者陳怡慈／台北報導】 2013.04.01 05:02 am

壽險公會理事長許舒博昨（31）日表示，今天將再次與金管會討論不動產投資自律規範，以爭取壽險業資金可在4月重新投入國內不動產市場。

產險公會理事長戴英祥表示，並未收到出席的通知，產險業是否比照辦理，尊重金管會的立場；他表示，產險業與壽險業特性不同，較無資金運用壓力，是否比照辦理，公會會視合理性來研究。

今天的會議將由金管會副主委王儷玲主持，產官雙方將就不動產投資自律規範的條文逐字討論，以凝聚共識。至於其他海外投資鬆綁項目，不在今日討論範圍。

壽險業去年11月以來，在金管會暗示下，全面停止對國內不動產的投資，許舒博說，訂定自律規範為了重新啟動對國內不動產的投資，隨著財務投資轉趨透明，金管會將來金檢時也比較方便。

另外，有了自律規範後，不動產的估價也比較制度化，不會再有壽險公司老是找哪幾家鑑價的現象，也可避免外界認為保險公司交易不動產時，可能買貴的疑慮。

不動產自律規範將會對取得時點進行認定，可能以得標時的簽約日作為認定基準；另外，給客戶裝潢的免租金期間，可能視租約期間長短而有不同規範，免租期最長將不超過1年。

【2013/04/01 經濟日報】@ http://udn.com/

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《金融》壽險自律，爭禁買令鬆綁
2013-04-02 08:27 時報資訊 【時報-台北電】
壽險公會力爭4月解開國內不動產「禁買令」。金管會副主委王儷玲昨（1）日主持壽險公會提報的不動產投資自律規範，相關議題都已達成共識，但保險局希望產險業也適用此自律規範，壽險公會理事長許舒博表示，本周內將協調產險公會意見，將確定條文交給保險局。

　　目前自律規範有幾大方向，一是法令適用時點，即是招標與簽約日孰前原則，若招標日時法規要求最低報酬率是2.125％，得標簽約時卻已提高為2.875％，則以較前的招標日為此筆土地的報酬率適用標準。

　　二是最低報酬率計算方式，即每月稅前租金除以會計科目上不動產帳面價值，再年化後的數字，不再另作規範；三是大樓免租期以租約1/10為限，最長不得超過1年；第四是大樓出租率須滿60％以上的計算日，是以取得使用執照後不逾10個月為限。

　　第五是各家壽險公司必須自己的不動產鑑價公司資料庫，裡面至少有10家鑑價公司，都要符合成立5年以上、3年內未有不良紀錄、5年內未受懲處；這部分產險業者表示較難，產險公司一般只列出3家鑑價公司，許舒博表示，將盡力協調。

　　金管會去年11月中祭出金六條，將最低租金收益率拉高至2.875％，素地投資10年內不得移轉，商辦則是5年內不得移轉等；但因為執行面仍有許多細節希望確定，所以要求壽險業者訂定不動產投資自律規範，要保險局核定後，再依自律規範投資，因此目前壽險業已有4個多月未投資不動產。

　　許舒博說，昨天會議大多達成共識，只剩下文字的調整，將儘可能在本周內重新送給保險局核定，力爭清明長假之後，就可重新投資國內不動產。

　　保險局也要求壽險公會未來增設自律規範稽核小組，要個案檢視是否符合自律規範，許舒博表示，這涉及人力及費用，將再與壽險公司討論。

　　至於產險業者也要比照適用此自律規範，產險公會月底才有理監事會，是否會延遲壽險業者的時間，許舒博表示，將盡力協調加速。 (新聞來源：工商時報─記者彭禎伶／台北報導)

http://money.chinatimes.com/news/news-c ... 3&cid=1209

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買房產鑑價新制 壽險業為難
2013/04/02
自律規範將要求建置10家相關公司資料庫
【經濟日報／記者陳怡慈／台北報導】

圖／經濟日報提供

保險業不動產投資自律規範將有新要求，為降低買貴或圖利疑慮，金管會將要求保險業須建置至少10家的不動產鑑價公司資料庫，以利交易價格合理、透明。

金管會昨（1）日與保險業舉行不動產投資自律規範草案研議會議，包括壽險公會、產險公會、國泰人壽、富邦人壽、南山人壽、中國人壽、富邦產險等均派代表出席。

據了解，會議針對不動產取得時點、免租金期間、年化租金收益率、鑑價制度等，取得多項共識；不過，備受矚目的鑑價公司資料庫方面，產險業對一次須有10家以上的公司資料庫入庫，叫苦連天。

保險公司買賣不動產，通常會找鑑價公司出具報告，一般通常會找兩家，保險局為了避免業者委託對象過於集中，在自律規範當中要求業者須建置資料庫。

入庫的鑑價公司，必須符合三項標準，包括不動產估價師須取得不動產估價協會的資格、服務的估價事務所或房仲公司必須成立至少5年，另外，估價師不能是受託保險公司的財報編制準則關係人。

業者指出，保險局希望一次建置至少10家，對買賣不動產頻繁的壽險業者而言，原非難事；不過，產險業投資不動產的金額不大，一次要求10家可能有困難，希望能降低數字。

至於不動產取得時點的認定，目前已有高度共識，將採簽約日或得標日進行認定；業者解釋，年化租金收益率可能隨時間演變而不同，假設簽約日計算的年化租金收益率為2.9%，到了過戶日變成2.7%，在採簽約日或得標日認定的保障下，可避免「違規取得」的窘境。

免租期方面，將按租賃契約的十分之一計算，但是累積免租期間最長不能超過一年。

以租賃期間20年為例，免租期最長還是一年，至於這一年要如何分配，由保險公司自行決定。

年化租金收益率部分，也將採一致的計算方式。分子的租金部分，將統一為「稅前」概念，以免公司賺錢須繳營所稅、虧損反而不必繳稅，導致賺錢公司的租金反而縮水的現象發生。

分母的不動產持有成本方面，同樣回歸會計原則，資產負債表上如何計算該項不動產的帳面價值，業者計算年化租金收益率時就比照辦理。

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保險業投入公建政策未見效

【經濟日報╱記者邱金蘭／即時報導】 2013.04.07 04:36 pm

政府鼓勵壽險資金投入公共建設政策，仍未見成效。根據保險事業發展中心最新統計，今年1月底止，壽險業投入公共建設及專案運用金額，從去年底的173.2億元，略降至171.44億元。

占全體資金運用比重，則持平在去年底的0.13%。政府政策鼓勵壽險業投入公共建設，但保險業投入公建的金額仍依舊維持在低水位。

此外，保險事業發展中心最新統計也指出，今年1月止，壽險資金從事衍生性商品交易金額，從去年底的247億元，略降至200.97億元；占全體資金運用比重，也從去年底的0.19%，增加到0.15%。

【2013/04/07 經濟日報】@ http://udn.com/

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壽險資金閒置銀行情況改善

【經濟日報╱記者邱金蘭／即時報導】 2013.04.07 04:33 pm

壽險業資金閒置銀行存款情況，明顯改善。根據保險事業發展中心最新統計，今年1月，壽險資金閒置在銀行存款的金額，下降至7,451億元，占全體資金運比重也下降到5.58%。

去年底止，壽險資金閒置在銀行存款的金額仍高達8,081億元，占全體資金運比重也有6.2%，今年1月底，不論金額及比重，都明顯下降，顯示壽險資金閒置情況已有改善。

壽險業資金隨著保費的增加，快速累積，高達13.4兆元，國內市場長期處低利率，國內保險業資金苦無去路，為提高壽險資金運用效率，金管會最近決定放寬保險業從事國外投資限制。

【2013/04/07 經濟日報】@ http://udn.com/

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中小壽險資金 瞄準不動產
2013-04-13 02:05 工商時報 記者孫彬訓／台北報導

壽險公司不動產投資情形

　臺灣金控旗下臺銀人壽，近期將不動產暨放款「科」，升格為不動產暨放款「部」，今年將積極進入不動產市場，購入具增值潛力的物件，由於臺銀人壽是國內唯一純國營的壽險公司，因此此動作也格外動見觀瞻。

　除了臺銀人壽外，現在其他中小型的壽險公司，也都在評估增加不動產的部位，由於中小型壽險公司的可運用資金較低，因此不會有大面積、高價位的投標，較不會引起注目，且只要按照金管會、壽險公會對投資報酬率的最低限制，還是可望持續投資，現在鎖定小型商辦為主，逐步增加，今年整體至少有百億元以上的預算可以增加投資不動產。

　臺銀人壽董事長陳素甜表示，過去對於不動產的投資部位偏低，投資報酬率也偏低，將科升格為部，就是希望可以提高報酬率。

　臺銀人壽2011年底的不動產投資部位僅有43.88億元，去年底則增加到50.96億元，不動產的投資比重已逐漸提高，對增進穩定收益有所助益。

　為了提高臺銀人壽的投資報酬率，因此會評估商用不動產，購入具增值潛力的物件，提高不動產的投資比重，才能掌握商機。

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《各報要聞》不動產最低投報率，壽險公會喊2.375％
2013-04-13 10:07 時報資訊 【時報-各報要聞】
壽險公會12日通過調整不動產投資報酬率建議案，未來將與壽險公司資本適足率（RBC）係數連動，若買入不動產當時的投資報酬率低於2.375％，則RBC係數要加碼30％，相當於投資國外8大工業國的股票風險，壽險業者表示，買太多就會有極大的增資壓力。

　　由於金管會目前可能會將不動產禁買令與最低投資報酬率調整方案，併案考量，為了爭取開買時效，壽險公會11日火速通知各會員公司開會，12日就拍板，預計下周就會儘速送到保險局，由金管會連同9日壽險公會已送的不動產投資自律規範併案審查。

　　金管會高層先前已承諾，可以考慮有條件放寬到最低報酬率到2.3％，但由於現在投報率標準是以郵匯局2年定儲小額機動利率（現在是1.375）為基準，往上加6碼，即目前的2.875％，因此壽險公會原先方案最低降到2.25％，即基準利率加3.5碼。

　　昨日開會有壽險公會反應，若不動產最低投報率降到2.25％，則目前正在洽談的不動產案，賣方都會再拉高價格，如現在用2.875％計算，可能100億元買得到的大樓，若用2.25％計算，就必須花接近128億元，漲價幅度逾2成以上，所以業者最後共識，最低報酬率降到2.375％即可。

　　據了解，目前已有部分壽險公司積極尋找大樓，希望金管會一宣布不動產投資自律規範及最低報酬率調整結果後，就可簽約買賣，許多壽險公司許久都沒有買進不動產，打算要投入不動產的投資預算都有數十億元到上百億元。

　　壽險業者表示，若金管會同意壽險公會建議版本，未來每投資一筆不動產，都必須精打細算，以免股東必須增資，因此過去不符合最低收益率可有2年的調整時間，若再不符合，RBC才加碼40％，現在若買進報酬率只有2.375％的大樓，當年度計算RBC時，就馬上要加25％的係數，若低於2.375％就是加碼30％，買太多股東增資壓力就會大增。 (新聞來源：工商時報─記者彭禎伶／台北報導)

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龍巖董座賣股1.4萬張 進帳14億
2013-04-13 02:05 工商時報 記者彭禎伶、方明／台北報導

龍巖去年營收結構

　龍巖昨（12）日盤後進行鉅額交易，董事長李世聰轉讓1.4萬張股票，傳出是壽險公司接手，其中三商美邦人壽買下6,000張，共斥資6億元，占龍巖已發行股數的1.5％；另外8,000張則傳出是由國泰人壽接手，占股2％；轉讓價格介於100至102元間。

　龍巖去年稅後獲利20.47億元，每股盈餘5.13元，三商美邦人壽表示，龍巖營運狀況穩定，且股息殖利率達3.3％，是不錯的投資，因此三商美邦人壽以每股100元價格，承接了6,000張，即總投資額6億元。

　三商美邦人壽表示，目前仍是財務性投資，龍巖是生前契約的龍頭公司，未來也不排除雙方有進一步的合作關係。

　先前有不少壽險公司都在研究，未來保單給付是否可直接連結生前契約或禮儀服務，讓保戶自己先決定身後事，不必麻煩到子女，因此壽險公司也都在尋找有品牌、財務較穩健的生前契約公司合作，以免未來發生不必要的爭議。

　至於李世聰轉讓的另外8000張股票，目前傳出是國壽接手，總投資金額應是8億元，占股2％左右，這部分國壽方面則不願證實，但未來是否可能擴大保單給付合作對象，國壽也是保持彈性空間。

　李世聰原持有龍巖股票15.5萬張，持股比例為38.89％。

　但龍巖在4月9日公告，李世聰個人將大幅申報轉讓1.4萬張持股，並在4月12日至5月11日期間，以鉅額交易方式轉讓。

　而昨日為申報轉讓第1天，李世聰1.4萬張股票已全部完成鉅額交易，轉讓價格介於100至102元間。據悉，轉讓對象為國泰人壽及三商美邦2家壽險公司，而李世聰也因此筆交易，有高達14億元現金入袋。

　龍巖去年合併營收48.37億元，毛利率高達72.72％，高於較前年的69.38％；稅後淨利21.2億元，EPS 5.13元，也優於前年的4.68元，該公司董事會通過擬配發現金股利3.3元，盈餘配發比率64.3％。

　該公司今年第1季合併營收9.89億元，年增率15.33％。　另外，受惠於業外轉投資金融商品獲利貢獻達2,000～3,000萬元，單季稅前盈餘4.26億元，稅前EPS為1.07元，較去年同期的0.84元，成長27.38％。

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保險RBC新規定 低於150%須揭露

【經濟日報╱記者李淑慧／台北報導】 2013.04.19 03:12 am

為了強化保險業資本適足率（RBC）資訊揭露，金管會昨（18）日指出，目前採級距揭露，將從三級進一步區分為五級，未來RBC不到150%者將攤在陽光下。

保險局長曾玉瓊表示，預計今年8月保險業公布半年報時，就必須採取新的規定。

【2013/04/19 經濟日報】@ http://udn.com/

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《金融》RBC揭露，最快8月改分5級
2013-04-19 08:07 時報資訊 【時報-台北電】
保險業資本適足率揭露，最快今年8月就將由3級制改為5級制。保險局長曾玉瓊昨（18）日表示，正在加速研議，最快在8月揭露的半年報RBC（風險資本額），就會分5級。此舉將讓各界進一步了解，各家保險公司是資本不足還是嚴重不足，是資本適足還是資本健全。

　　目前各家保險公司的RBC每半年揭露一次，4月揭露全年RBC，8月則會公告上半年RBC，但與銀行局直接在網站上統一公布各銀行資本適足率的絕對數字不同，保險業是連結到各壽險公司網站上，揭露資本適足度等級。

　　現行只揭露RBC低於200％，RBC介於200～300％，及RBC高於300％三種等級，曾玉瓊表示，未來會揭露低於150％，RBC高於150％但低於200％，RBC高於200％但低於250％，RBC高於250％但低於300％，與高於300％共五等級。

　　其中若是低於150％的公司，代表資本嚴重不足，有些則是淨值已為負數，150～200％之間的公司則是稍有不足，待增資或改善財務狀況。 (新聞來源：工商時報─記者彭禎伶、張中昌／台北報導)
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