國壽 成台北金融中心大房東

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版主: 台灣之聲

國壽 成台北金融中心大房東

文章老實人 » 週日 1月 23, 2011 9:58 am

國壽 成台北金融中心大房東
2011-01-22 01:48 中國時報 陳宥臻/台北報導
 國泰人壽昨天以總價15.758億元、每坪約128萬元,標得北市敦北商圈「台北金融中心」6、7樓案。總計國壽擁有台北金融中心4個樓層,包括這次6、7樓,以及一月初得標頂樓13、14樓,成為台北金融中心最大房東,持有53%。

 委託標售的戴德梁行昨天說,位處敦化北路88號「台北金融中心」6、7樓,共約1178坪,另含19個停車位,底價14.796億元,最後由國壽以總價約15.8億得標,其中停車位為350萬元,樓層則為每坪128.12萬元,創下國內商辦第4高價。

 戴德梁行表示,就在10天前,同棟大樓的13與14樓頂樓,也是由國壽得標,以每坪135.7萬元、總價16.7億元得標。

 以台北金融中心的優勢來說,主要是交通便利,不僅有文湖線與規劃中的松山線雙捷運系統,也鄰近松山機場,可直航上海虹橋、東京羽田、南韓金浦,是掌握國際商機的精華商圈。

 國泰集團近半年內,在全省北中南獵地,得標總額逾55億元,且在台北金融中心大樓2次標案,單價均破百萬元,最高甚至衝到每坪135.7萬元。對商辦而言,連續的A級商辦創造每坪百萬元成交紀錄,確立A辦市場單價百萬元時代來臨。

 全球資產管理公司協理歐人彰認為,金融海嘯後,景氣低檔復甦已滿2年,再加兩岸ECFA效益逐步發酵,企業開始思考是否要擴增營業據點,所以今年第一季末到第二季初,就有可能見到台北市辦公室租賃市場回溫。

 目前商辦租金水準,比起1990年與2000年時的高點,僅有8到9成水準,當時出租投報率有5%。歐人彰指出,以目前台北金融中心租金水準來看,租約租金可達每坪3000元,實質有效租金每坪可達2500元,所以若以得標價換算,國壽若選擇出租的投報率約在2.4%。

 從全球資產管理統計發現,目前信義計劃區與敦北民生商圈,區域內的A級辦公大樓,都出現每坪百萬元成交單價,敦南商圈也有辦公大樓,出現每坪90萬元以上成交紀錄,部分開發商也看好B辦開發改建效益,也加入買樓行列,所以過去1年來,台北市商辦大樓交易已轉趨熱絡。
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國泰金大地震 五高層換人

文章老實人 » 週二 1月 25, 2011 11:36 am

國泰金大地震 五高層換人

【經濟日報╱記者李淑慧/台北報導】 2011.01.25 02:20 am

國泰金控出現人事大地震,據了解,該公司本周五(28日)將召開董事會通過新人事案,國泰金暨國泰世華銀總經理陳祖培將升任銀行副董事長,金控總經理暨銀行總經理由國泰人壽副總經理李長庚升任。

經濟日報/提供

此外,在數年前以健康因素請辭國泰人壽總經理的黃調貴,經過這幾年調養身體之後,國泰金也決定重新禮聘他回鍋,擔任國壽副董事長一職。

黃調貴、李長庚一向深受國泰金董事長蔡宏圖器重,這一次又獲重用,外界認為,在國泰集團蔡宏圖、蔡鎮宇兄弟分家之後,國泰金這項多年罕見的人事大幅變動,顯示蔡宏圖重用的相關人士重回權力核心。

李長庚曾擔任國泰金策略長一職,過去曾主導國泰金多項併購案,此次他重回國泰金權心核心,未來可望協助蔡宏圖在金融版圖上的布局動作。

金管會去年8月初公告金融業負責人相關準則,要求金融業不得採取雙總經理制度,並給業者半年的調整期,也就是在今年2月前要調整完畢。

國泰人壽目前是採取雙總經理制,由張發得負責業務總經理、熊明河擔任資產管理總經理。

不過,金管會給業者的調整期限已到,為因應政策的變革,國泰金決定月底董事會將改為單一總經理制。另外,因為蔡鎮宇去年辭去國壽、國泰世華銀行副董事長職位之後,人事懸缺一直未補,國泰金也決定在月底董事會中一併調整。

陳祖培昨(24)日證實,的確有人事調整案。在國泰金的部分,金控副董事長仍由汪國華擔任沒變,金控總經理由李長庚升任。

在國泰世華銀部分,陳祖培升任副董事長,總經理由李長庚升任。

在國泰人壽部分,黃調貴將擔任副董事長,總經理改為單一總經理,由熊明河擔任。至於張發得則專任上海國泰產險董事長。

【2011/01/25 經濟日報】@ http://udn.com/
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國壽220棟樓 2年增值逾千億

文章老實人 » 週五 4月 29, 2011 11:12 am

國壽220棟樓 2年增值逾千億

【聯合報╱記者孫中英/台北報導】 2011.04.29 10:19 am


國泰金(2882)下周三舉辦法說會,將公布最新不動產鑑價結果。法人指出,以近兩年不動產增值情況來看,國泰人壽在全台灣擁有的220多棟大樓,兩年帳面上未實現利益將超過1,000億台幣。

國泰金控總經理李長庚昨天說,國泰人壽前次不動產鑑價,是在兩年前(2009年);因應市場變化加速,以及2013年將實施國際會計準則(IFRS),國泰人壽的不動產鑑價將提前。若依市價評價分析,未來有可能縮短為每一年即進行一次。

李長庚說,依照2009年不動產鑑價結果,當時國泰在全台灣200多棟大樓的未實現收益達1,078億元。法人指出,國泰全台的商辦大樓,有8成集中在北部,以近年不動產增值狀況估計,光是這兩年國泰全台不動產增值利益就已超過1,000多億元。

李長庚還表示,國泰人壽在信義計畫區擁有的A3土地,目前已規劃做為複合式商辦大樓。

國泰金控今天還將發布99年度股利,國泰金98年度股利發放1元。去年國泰人壽雖然小虧,但國泰金控整體仍有獲利。

【2011/04/29 聯合報】@ http://udn.com/
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壽險不動產收租 去年報酬率最高逾4%

文章老實人 » 週二 5月 03, 2011 10:11 am

壽險不動產收租 去年報酬率最高逾4%

【聯合報╱記者薛翔之/台北報導】 2011.05.03 08:42 am


壽險公司當「包租公」,報酬率最高逾4%。壽險業昨天公布去年度投資不動產的收益情形,其中,國泰人壽全年的平均投資收益高達4.83%,新光人壽也有4.61%。

另外,近年來積極搶進國內不動產市場的南山人壽,去年在不動產的投資報酬率也高達4.62%,其他如富邦人壽約3.22%、中國人壽約2.65%、台灣人壽約1.83%。

金管會規定,壽險業者從去年開始,必須揭露前一年度的投資不動產的租金收益;多數壽險公司以有租金收益進帳的不動產為主,若是出售所得,通常會另列其他收益,不會計入租金收益。

根據統計,截至去年底為止,壽險業的可運用資金約有新台幣10.53兆元,其中,不動產投資的部位約有4093.22億元,占可運用資金的比率約3.89%。其中,全台擁有不動產最多的「包租公」是國泰人壽,累積到去年底的投資用不動產餘額約1,262億元,較前一年(2009年)增加約88億元,去年的全年投資收益逼近60億元左右,估計租金收益約有4.83%的水準。

至於壽險業第二大「地主」是新光人壽,去年底不動產規模價值直逼900億元,約899億元,比起前一年的不動產餘額的970億元減碼70億元;去年投資收益約43億元,年化報酬率約4.61%。

最近因為出手標到新莊副都心土地而被金管會釘上的遠雄人壽,不動產的投資餘額364億元,投資收益約5,100萬元,概算投資收益僅約0.014%左右。

【2011/05/03 聯合報】@ http://udn.com/
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越權保管扁家資料 銀行副董李明賢丟職

文章老實人 » 週五 6月 03, 2011 10:16 am

越權保管扁家資料 銀行副董李明賢丟職

【聯合報╱記者王文玲/台北報導】 2011.06.03 02:57 am


國泰世華銀行副董事長李明賢去年遭金管會「拔去職務」,金管會認定李在處理扁家退租保管箱的過程時,越權保管扁家資料,解除李在國泰世華銀行的董事職務,李的副董事長職務連帶不保;李不服處分,提起行政訴訟,台北高等行政法院今天判李敗訴。

金管會指出,扁家透過吳淑珍的嫂嫂陳俊英租用國泰世華銀的保管箱,後陳於2007年3月辦理銷戶結清時,李獲悉陳俊英未取走租用保管室的相關資料,且吳淑珍因國務機要費被起訴,李竟越權指示行員將租用資料交給他特別保管,未依規定放在營業的辦公場所內。

金管會認為,李明賢的做法,已破壞銀行的指揮監督、內部的作業管理機制,且有礙銀行的健全經營。

金管會依銀行法解除李明賢於國泰金控派任國泰世華銀行的董事,其任國泰世華副董事長的職務也隨之解除,依銀行法規定,李於5年內不能擔任相關金融機構相關負責人,包括董事、監察人、經理人等。

李明賢主張,他是副董事長,本有權指示個別事項,他保管陳俊英租用保管室的資料,並未破壞銀行指揮監督系統;但法官不採,仍認李的行為已違反分層負責的原則,破壞銀行指揮監督系統,金管會的處罰並未違反比例原則。

【2011/06/03 聯合報】@ http://udn.com/
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蔡宏圖吳東進 樂觀今年表現

文章老實人 » 週六 6月 11, 2011 9:43 am

蔡宏圖吳東進 樂觀今年表現

【經濟日報╱記者李淑慧、蔡靜紋/台北報導】 2011.06.11 04:01 am


以壽險為主體的兩大金控公司—國泰金、新光金昨(10)日召開股東會,國泰金董事長蔡宏圖、新光金董事長吳東進均認為,今年在景氣好轉、新台幣波動減小下,金融業表現會比去年更好。

國泰金股東會一開場,蔡宏圖就為去年獲利向股東道歉。蔡宏圖解釋,去年受經濟環境影響,利率低、匯率波動大,獲利受影響,但今年新台幣波動已減小,且改善資產配置,已降低現金比重、提高海外投資,今年獲利將優於去年。

國泰金股東會通過每股配發0.8元股利,包括現金股利0.6元,股票股利0.2元。

國泰金股東會也通過以每股64.3元收購國泰投信100%股權,成為金控子公司。蔡宏圖說,希望壯大國泰投信規模,取得大陸合格機構投資人(QDII)投資台股的代操權,與國際大型資產管理公司合作。

新光金去年僅小賺36.82億元,每股稅後純益為0.32元,今年將不配發任何股利。

吳東進說,去年雖有20幾億元獲利,但須彌補金融海嘯時虧損,但不能每一年都這樣(不配息),「今年經營團隊會努力,希望明年可以配息」。因選舉及陸客自由行將上路,GDP將全面受惠,今年下半年景氣會更好。

【2011/06/11 經濟日報】@ http://udn.com/
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國泰金表現不佳 蔡宏圖致歉

文章老實人 » 週六 6月 11, 2011 10:54 am

財經焦點2011-6-11
國泰金表現不佳 蔡宏圖致歉
自由時報〔記者廖千瑩/台北報導〕國泰金昨天舉行股東會,由董事長蔡宏圖親自主持。蔡宏圖在致詞時對去年國泰金獲利不如預期,向股東鞠躬致歉,不過蔡宏圖也強調,在調整現金配置、轉向海外獲利較好資產後,今年獲利會有較好表現。

蔡宏圖表示,「國泰金去年的表現有負股東期待,向股東致歉」,話說完也一鞠躬表示歉意,他還強調,去年整個經濟環境不理想,包括資產配置、利率因素、匯率操作,都有改善空間。股東會通過去年度財報,去年合併稅後純益新台幣43.08億元,每股稅後純益 (EPS)0.42元,每股配發0.8元股利,包括現金股息0.6元,股票股利0.2元。
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紅火案分家說 辜仲諒斥不實

文章老實人 » 週六 6月 11, 2011 11:03 am

財經焦點2011-6-11
紅火案分家說 辜仲諒斥不實
自由時報〔記者李靚慧/台北報導〕對於某周刊報導「為辜仲諒官司做最壞打算,辜濂松緊急分家拆股」、「辜仲諒已經做好蹲四年牢、避免連累兩個弟弟的最壞打算」;辜仲諒律師團昨發表聲明,紅火案已進入高院二審,相關報導嚴重不實,有影響審理中司法案件的不法意圖,將保留法律追訴權,以維護辜仲諒個人及其家族名譽。

辜仲諒律師團強調,周刊的撰文記者及主管,從未向當事人求證,僅以匿名「身邊人士」的不實訊息杜撰該篇文章,內容絕非事實,呼籲相關人士勿引用,以免誤導社會大眾視聽。
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國泰金股東會 蔡宏圖鞠躬道歉

文章老實人 » 週六 6月 11, 2011 5:35 pm

國泰金股東會 蔡宏圖鞠躬道歉

【聯合報╱記者孫中英/台北報導】 2011.06.11 02:46 pm

國泰金控股東會昨天舉行,董事長蔡宏圖(中)一開始就為去年的績效不佳向股東鞠躬致歉。
記者徐世經/攝影
壽險龍頭國泰金控(2882)昨天舉行股東會。由於去年獲利表現不佳,國泰金董事長蔡宏圖在股東會一開始,就向小股東致歉。國泰金昨天也公告最新獲利,國泰金今年前5月稅後獲利36.2億元,累積稅後每股盈餘(EPS)0.35元。
受到國際投資市場波動與台幣升值影響,國泰金海外投資部位出現大幅匯兌損失,去年獲利也落到金控業的後段班。蔡宏圖昨天主持100年股東常會,他在致詞時,對去年獲利表現不如預期,主動向股東致歉。

蔡宏圖說,國泰金過去一年的表現,有負股東的期待,所以,他必須向股東說抱歉。國泰金去年獲利不佳,雖然是因為經濟環境不理想,但蔡宏圖也說,國泰金的資產配置、利率及匯率操作,都還有很大的改善空間;他期待,在今年台幣匯率波動降低之後,獲利表現能更好。

國泰金股東會隨後通過,向國泰投信全部股東以每股64.3元,購買國泰投信100%股權,將國泰投信納入為國泰金的子公司。蔡宏圖說,這是因應未來趨勢,增加國泰投信的資產管理專業能力,而國泰投信在規模擴大後,未來也希望能爭取到大陸及國外的專業機構投資人的投資代操業務。

【2011/06/11 聯合報】@ http://udn.com/
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保險業搶商辦 不停加碼

文章老實人 » 週一 6月 27, 2011 5:58 pm

保險業搶商辦 不停加碼
2011-06-27 工商時報 【記者王立德、彭禎伶/台北報導】
 無畏奢侈稅上路,辦公大樓等商用不動產買氣依舊火熱,多家產險業者宣布加碼商用不動產,包括台產、新產、第一保、旺旺友聯合計可投資總額便逾40億元;各大壽險公司董事會授權可投資不動產金額更上看800~1,000億元,強調租金年化報酬率高於2.5%便考慮投資。

 國泰人壽指出,中長期打算提高投資不動產金額至可運用資金的10%,還有千億元以上空間;國壽董事會目前授權不動產投資金額有些是有標的式授權,有些則是概括性授權,目前至少還有200~300億元。

 富邦人壽則有150億元以上額度仍未用完;台灣人壽也打算加碼不動產近200億元。新光人壽先前董事會授權投資不動產額度100多億元,目前尚未用盡,但先前因政府打房,新壽有3~4個月未出手;中國人壽董事會亦授權50億元投資額度。

 至於南山人壽、三商美邦人壽、全球人壽、宏泰人壽和遠雄人壽等過往較積極投資不動產的壽險公司,今年以來相對冷靜,壽險業者表示,只要商辦租金年化報酬率逾2.5%、未來房價行情看漲、地點交通便利,就會考慮投資。

 新產去年處分內湖區土地利益13.05億元,貢獻稅前EPS約4.1元,今年也有添置台北不動產的打算。新產董事長吳昕紘指出,手上可運用資金約219億元,有約20億元加碼不動產的空間,瞄準台北市租金報酬率3%以上標的。

 台產日前以6億元買下台北市開封街商辦大樓,年化租金報酬率約3.7%,內部仍積極尋找好標的,持續推動都更案。台產可以運用資金160億元,可投資不動產規模近50億元,除台北火車站總部都更案,還有中山北路建案等。
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失落的王者 國泰蔡宏圖的困局與轉機

文章老實人 » 週四 6月 30, 2011 10:31 am

失落的王者 國泰蔡宏圖的困局與轉機

‧今周刊 2011/06/29
台灣金融史會記下2011年6月23日這一天,因為從這天起,富邦金的股價正式超越國泰金,從這一刻起,60歲的蔡宏圖,一生都踩在雲端的他,所有順遂、光環、如意,都將暫停,他的人生第一次面對如此強而有力的競爭者,他會就此挫敗?或者重返榮耀?

【文/顧文煦、劉俞青】
台灣金融史會記下2011年6月23日這一天,因為從這天起,富邦金的股價正式超越國泰金,從這一刻起,60歲的蔡宏圖,一生都踩在雲端的他,所有順遂、光環、如意,都將暫停,他的人生第一次面對如此強而有力的競爭者,他會就此挫敗?或者重返榮耀?

此刻,敗將不言勇,但他痛下決心、含淚耕耘,誰敢說,沒有重執權杖的一天?

六月二十三日近午時分,位在台北市信義區國泰金控大樓地下室的主管餐廳,平常人聲鼎沸,但今日卻彌漫著低迷詭譎的氣氛。經理級以上主管三五成群坐落,交談話聲放輕,有的竊竊私語,大家心照不宣中沒有說出口的:「這一刻,真的來了!」
因為此時,股市交易盤上富邦金跳動的股價是四十三.三元,國泰金則是四十二.八元,這是五十年來頭一遭,也是台灣金融史上歷史性的一刻,富邦金股價正式飛越國泰金,蔡宏圖失去金融股王的榮耀皇冠,拱手讓給蔡明忠。

如果說「富邦金PK國泰金」是今年金融業最重要的一場賽事,那麼這場比賽早就悄悄開打;今年三月,臉書(facebook)上兩邊員工就開始倒數計時,各自都有員工開立隱匿討論區,只是,就像兩邊股價消長一樣,富邦金的員工臉書上一路氣勢高昂,而國泰金的討論區則是低迷一片,「今天差距持續縮小」、「快被追上了」、「應該就是這個禮拜了」,類似主題不斷出現,終於,就在六月二十三日開盤不到十分鐘,富邦金股價一舉超越國泰金,國泰金的員工臉書上一片嗚鳴。

「雙蔡」對決:蔡宏圖首敗股價被富邦金超越 拚市值第一保衛戰

但事實上,這場堂兄弟的戰爭絕對不是今年才開打,早自十年前,金控各自成立,號角已經響起,而直到今年,即使股價未定,但勝負已昭然若揭。

因為六月十日國泰金的股東會上,今年六十歲的董事長蔡宏圖,頂著一頭灰白的頭髮,起身向所有小股東深深一鞠躬,這一鞠躬,不僅是蔡宏圖對於國泰金去年的獲利表現,向股東抱歉,更是對長期以來,國泰金的「無為而治」,向股東致上深深的歉意。

不待兩個禮拜後的股價呈現,從這深深一鞠躬開始,蔡宏圖已經提前向外界宣告,國泰金讓出坐了五十年的王位,台灣金融業龍頭就此易主。

台大法律系畢業、二十八歲取得美國南美以美大學法學博士回國、三十八歲正式從父親蔡萬霖手上接下國泰人壽董事長一職,六十歲之前的蔡宏圖,人生可說一路踩在雲端之上,令人歆羨。他是國內所有企業家族中,第一位完成「首富接班」的第二代(他的父親蔡萬霖已是台灣首富,他自父親手上接下首富地位),一路走來,國泰人壽始終是台灣金融業的不敗天王,從他的視野看出去,沒有對手,不見追兵。如果外界以「銜著金湯匙出生」形容這些接班的企業集團負責人們,那麼蔡宏圖的「含金量」之高,絕對在所有企業家之上!

然而,這些順遂、如意、光環,都在此刻暫停,從六月二十三日開始,蔡宏圖的人生首次面對競爭,而且是強而有力的競爭,他的堂弟蔡明忠所執掌的富邦金控,股價已經超越國泰金,下一步,很可能就是挑戰市值的「實質超越」!如果按照市場上法人估計,這一刻,恐怕不會讓富邦金的股東們等待太久,屆時,蔡宏圖將真正拱手讓出父親交給他的王位寶座,台灣金融業進入「富邦時代」。

一般人恐怕很難想像,原來,首富也會困頓、也要承受高壓,然而,此時此刻,對六十歲的蔡宏圖而言,肩上的擔子多麼沉重,責任何等艱鉅,與他非常親近的友人說:「最近蔡宏圖頭髮灰白了許多,這是他人生最困難、壓力最大的時候。」

然而,面對這個股價被超越的關鍵時刻,蔡宏圖選擇以一貫的沉默面對外界的質疑,而私下,他只淡淡地向身邊友人說:「企業經營要看長期……」 (台語)。雖然只是這麼簡短的一句話,顯然他心裡認為,今日股價雖然輸了,但是企業經營是看長久、長遠的未來,只要能夠逆勢突圍,總有重返榮耀的一天。

對此,國泰金總經理李長庚進一步解讀,今天的股價,是昨天的努力,今年的努力則會反映在明天的股價上,「如果國泰金是經營上的問題影響股價,我會很擔心,但今天的股價其實只是一時匯兌波動導致的損失而已。」

對於富邦金股價超越國泰金,他認為,「看到別人好,不要去惱怒別人,應該是去謙虛學習別人哪裡做得好,謙虛檢討自己,從根本上來改善。」

這是不服輸的蔡宏圖。沉默的背後,是人生試煉的開始。

困局一:首富到「首負」/兄弟分家 貸款六百億買蔡鎮宇股權

然而,這場首富人生的試煉,要從一年前的兄弟分家談起。

去年上半年開始,國泰三太子、也是蔡宏圖的弟弟蔡鎮宇,決定與哥哥徹底分家,「賣股求去」,從此兄弟之間畫出一道清楚的分際線,只剩親情血緣,不再有任何事業股權糾葛。

為了這一道清楚的分際切割,蔡宏圖自己籌措二百億元,另外再向銀行團貸款一筆有史以來最高的六百億元個人聯貸案,買下蔡鎮宇手上所有國泰金的股權,共計一五%,從此,「首富」也是「首負」,蔡宏圖經常向友人自嘲,自己是「全台灣負債最多的『首負』」。

六百億元的負債,對一般人而言,是十輩子都還不起的天文數字,但對首富而言,又何嘗不是沉重的負擔?把過去五年國泰金的稅後純益加總,都不到這個數字,一位財務出身的前大型金控副總說,「這筆負債將從此影響蔡宏圖的行事格局與企業經營」。

翻開銀行團紀錄,今年一月十四日、二十八日,蔡政達、蔡宏圖兄弟以控股公司萬寶開發、霖園投資名義,向兆豐銀行、台灣銀行質押二十九.六四億餘股,近達三成的股權,以兄弟二人家族所持有約四五%的股權來看,質押成數以六○%計,再以國泰金從籌措聯貸到簽約撥款的近半年,股價落在四十六至五十四元的水準來看,單筆擔保品的價值是綽綽有餘。

困局二:還款壓力重/國泰金若沒賺錢 首富也繳不出利息

此外,國泰集團的龐大資產絕不只有國泰金而已,包括國泰建設、其他以家族名義擁有的海內外資產,都隨著蔡鎮宇離開,必須進行切割,也因此,蔡宏圖籌措的資金才會高達八百億元,壓在他肩膀上的負債何其沉重!

負債過高,對蔡宏圖來說,除了還息與還本的壓力外,一位前金控高層指出,相對富邦金不但沒有負債,而且有電信、有線電視等現金流事業,手上資金闊綽,足以讓蔡明忠兄弟大舉擴張版圖,而對蔡宏圖來說,過高的負債,不但影響其再增資能力,同時對個人將形成巨大包袱,讓人變得保守,不敢衝刺,影響攻擊力道,這個心態才是最重要的問題所在。

和尋常百姓一樣,除了這筆和天一樣高的負債之外,每年如何償還債權銀行十二億元以上的利息費用,勢必也成為他必須認真思考的問題...

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國壽A3商場 微風天價承租

文章老實人 » 週一 7月 04, 2011 10:50 am

國壽A3商場 微風天價承租
2011-07-04 01:36 工商時報 記者李麗滿、彭禎伶/台北報導

北市信義商圈百貨群雄競逐一覽

 北市信義計畫區最後一塊大面積商場,確定由微風以年租金超過5億元價格搶下!據悉,國泰人壽擁有的A3大樓1到4樓、近萬坪商場用地,近期將與微風訂定租約,微風以超高租金條件,一舉擊退101、新光三越及阪急百貨等競爭對手。

 據了解,國泰A3大樓原本樓下規畫籌建5星級飯店,後改為商場,由於地下室將直接與捷運市府站接通,捷運乘客可直接走入商場大樓,被視為百貨業者進入信義計畫區的兵家必爭之地,包括新光三越、台北101、阪急、高島屋、微風等百貨集團,均積極向國壽遞出承租意向書。

 新光三越在新壽A11出售給富邦人壽後,一直希望再拿下另一商場來替代,在信義區已有A11、A8、A9、A4商場的新光三越百貨,若拿下A3承租權,即可連通捷運站,成為信義區最大的百貨集團,且新光集團向來與國泰集團友好,外界普遍認為新光三越最有機會搶下A3的商場承租權。

 但相關人員透露,新光三越內部出價流程較長,時機拿捏上,晚了微風一步。

 微風已確定出線、且出價最為積極,以承租地下二樓、地上1到4樓近萬坪面積,年租金出價5億元以上。

 業界人士分析,新光三越目前向富邦人壽承租的A11,1.3萬坪商場,加上停車設施,每年租金4.2億元。以此來推算,微風對國泰A3大樓的出價極具競爭力,也因此打動國泰集團。

 知情人士透露,7月國壽即將確定商場租約並進行簽約儀式,目前微風出價5億元以上,且預付相關設計費用等,應可篤定拿下承租約,雙方近期就會對外宣布。

 與國壽交情深厚的廖偉志所屬微風廣場出線,終於一圓微風插旗信義商圈之夢,據了解,未來微風廣場信義店將以本店精品購物中心為主軸,其中,愛馬仕、Tiffany等均是門面大店。

 微風廣場總經理岡一郎月前即積極規劃A3地下二樓至地上4樓整體店舖草圖;其中,包括愛馬仕、Tiffany等精品大店有機會轉進。

 據了解,目前BELLAVITA貴婦百貨的各家精品店,來客數有限,無法支撐營業成本,部分精品業者早有共識將「找機會」轉移陣地,A3裙樓購物中心擁有天時地利人和資源,成為微風廣場下階段招商最佳利基。
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國壽收租 4年後年進帳100億

文章老實人 » 週一 7月 04, 2011 10:52 am

國壽收租 4年後年進帳100億
2011-07-04 01:36 工商時報 記者彭禎伶/台北報導
 國泰人壽投資的信義計畫區A3大樓近期將陸續敲定主要租約,除了微風承租百貨商場,澳盛銀行、匯豐銀行、蘇格蘭皇家銀行及陸銀都有意承租A3辦公室。壽險業者評估,A3若於2013年完工且滿租,整棟年租金可逾新台幣10億元。

 此外,國壽民生建國大樓都更案預計2015年完工且出租完畢,法人推估,2015年時,國壽不動產年租金收入可望由目前近59億元,提高至90~100億元,不動產平均收益4~5%,穩居不動產租金收益最高的壽險公司。

 國壽A3大樓是在2004年以82億元自國產局標下,土地面積3,610坪,國壽計畫興建44層的A級辦公大樓,壽險業者表示,信義計畫區現在以國泰金融中心平均每坪租金3,500~4,000元最高,101大樓也有部分商辦喊價每坪4,200元,但A3大樓近期招租已有每坪4,000~4,500元的水準。

 由於A3是全新大樓,又直接與捷運及其他商場大樓連通,除了百貨業者爭租A3商場,不少外銀總部也打算遷入A3,包括澳盛銀行、匯豐銀行及想要重回台灣的蘇格蘭皇家銀行,都有意向國壽承租A3大樓;大陸交通銀行、中國銀行、建設銀行等與國泰金有合作往來的陸銀,也可能在A3設點。

 國泰金不願透露承租企業及租金水準,僅表示會積極招租,同時不會在此時將所有A3商辦全數出租,將保留一定比重,期待未來租金調漲空間。

 A3大樓將於2013年完工啟用,先前國泰金內部規畫名稱叫國泰置地廣場,且大樓冠名權不出售,壽險業評估,光微風年租金5億元以上,加上近40層商辦有2萬多坪,年租金應有10~12億元,可望成為信義計畫區租金最貴的商辦大樓。
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國壽大陸買總部大樓 本月成行

文章老實人 » 週一 7月 04, 2011 10:53 am

國壽大陸買總部大樓 本月成行
2011-07-04 01:36 工商時報 記者彭禎伶/台北報導
 國壽進軍大陸買總部可望於本月獲准。國泰金有意在上海購置總部大樓,將大陸國泰人壽、國泰世華銀上海分行及國泰產險合署辦公,是國泰集團進軍中國大陸重要里程碑。保險局長黃天牧表示,此案已在最後簽核。

 若國壽獲准赴大陸購置自用不動產,估計將匯出台幣100億元左右資金。目前國壽鎖定上海約10棟大樓。

 金管會同意後,國壽即可進一步確定標的,快速敲定相關買賣合同,之後向投審會申請匯出資金、在中國大陸成立特殊目的公司(SPV),估計年底前可完成買樓。

 金管會去年9月開放保險業可投資大陸自用不動產,總投資金額以淨值10%為限,國壽率先在今年1月提出申請,至今已快滿6個月,金管會表示,國壽已補件完成,保險局內部審查大致沒有問題,正往上簽報,最快本月就能核准。

 根據保險局規定,保險業投資大陸自用不動產,初期50%以上必須自用,且逐年達到100%自用,國泰金內部規畫,大陸國壽約須3,000~5,000坪樓地板面積,依當地A級商辦樓價每坪約台幣90~150萬元,國壽至少需要投資新台幣27~75億元。
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林命嘉告國泰 贏回1.7億遺產

文章老實人 » 週五 7月 08, 2011 10:40 pm

林命嘉告國泰 贏回1.7億遺產
2011-07-08 01:00 工商時報 記者張國仁/台北報導
 中泰賓館負責人林國長,生前投資購買國泰金控股份,林國長之子林命嘉請求國泰金控變更股票所有權移轉登記遭拒,一狀告進法院,台北地院日前判決,國泰金控敗訴,應將林國長名下397萬4,006股的股票,變更登記為林命嘉所有。

 林國長累計投資及獲國泰金分配股利的股權397萬4,006股,目前市值1億7,883萬元;國泰金昨天在台股的收盤價為每股45元

 林國長往生後,林命嘉請國泰金變更其父名下股份為他的名下,被國泰金拒絕。國泰金指出,林國長的財產繼承人間有簽下和解筆錄,但林命嘉並不是該次和解的當事人,自不能拿該次和解筆錄作為請求將林國長名下股權,變更登記到他名下的依據。

 不過台北地院民事一庭法官周美雲審理後認為,依林國長在民國65年12月22日所立的遺囑,未表明林國長投資國泰金的股份應歸屬那個親屬所有。林國長往生後,家屬間發生爭產風波,相關當事人成立訴訟上和解,同意林國長所立遺囑為真,並將在國泰金的股票分割給林命嘉。
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